上半年房地产形势分析.ppt

2012上半年房地产市场总结 ---暨未来房地产市场分析 目录 Part 1 2012年上半年楼市分析 Part 2 现阶段核心问题分析 Part 3 未来房地产趋势分析 经济形势：国际国内经济不容乐观，考验政府房控政策 政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求 新房：价格止跌，6月成交量接近2010年调控以来高点 土地：上半年供求明显低于去年，二季度量价低位反弹 房企：加速推盘谨慎拿地，销售业绩回升明显，6月创新高 房产泡沫形成的深层次原因 现阶段房价的走势分析 政策环境：稳增长背景下货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧 市场走向：供应加大促进成交回升，价格趋稳，不同城市表现分化 2012年上半年楼市分析 Part 1 一：经济形势：国际国内经济态势不容乐观，考验政府房控政策。 （1）我国经济增速持续回落 当前我国经济新特点 连续走低——GDP增速持续下滑； 全面走低——投资、消费、进出口、财政、工业、企业利润等主要经济指标增速全面下滑； 创新低——GDP增速12季度新低，工业三年新低，消费五年新低，投资十年新低； 低未见底——对在今年三季度经济是否能够见底，人们认识不一。 温家宝总理最近指出：“当前经济还没有形成稳定回升态势，经济困难可能还会持续一段时间”。 目前经济增速持续回落的主要原因 美、欧、日等外围经济形势都不很乐观，特别是欧洲深陷“欧债危机”的泥淖； 国内企业因内外需求因素，销售不畅、库存增加、贷款困难、利润下降、亏损面扩大，一批中小微企业面临生存危机； 全社会固定资产投资和房地产投资增速大幅下滑，新开工面积锐减，销售量下滑，也对经济增长具有较大抑制作用。 上述背景下，国家采取了扩大财政支出、增加信贷规模、降低存贷款利率等系列财政货币政策来促投资、调结构、稳增长。一些实际举措已经超出预调、微调的范围。从6月信贷猛增至约9200亿元、两次降息和扩大贷款利率下浮区间至基准利率七折，表明信贷支持定向宽松大门已经打开。一大批有拉动作用的基建项目和重大投资项目已经陆续推出。 （2）当前经济和政策背景对房地产的影响 北京中房研协研究中心发布的研究报告提出，在当前经济和政策背景下，预计在短期内对房地产业产生五个方面的影响。 第一，在地方政府财政压力和信贷规模扩大、利率优惠的双重作用下，今年三季度商品房的销售量回暖和价格稳中微涨的态势将得以延续。消费者选择适时入市时机，开发商以价换量的策略举措，政府宏观经济政策的调整，共同支撑房地产消费市场的阶段性复苏。 第二，在政府重申“限购”“限贷”“限价”等调控政策不放松的条件下，商品房销售量的快速增长和价格的大幅反弹，都不具备政策和市场环境。 第三，六、七月份之交，一扫上半年土地交易数量和价格低迷的状态，出现了地方政府推地增加、土地交易溢价率上升，甚至个别地方出现地王的现象，但房地产投资和新开工面积增速回落态势难以改变，会极大地影响中长期的房地产市场走势。 第四，围绕房地产政策的博弈，在第三季度依然会持续。对房地产调控政策放松或严厉程度，直接取决于国家宏观经济的走势和商品房价格走势。 第五，在企业层面依旧持观望、纠结、忐忑和揣测的心态。房地产企业的净利润进一步下滑，利润率下降。 （3）政府：继续严格执行房地产调控政策 当前经济界主要议论的问题有两个： 一，新的经济举措是否沿着过去名义调结构、实际靠行政投资拉动的道路继续走下去，在产能过剩的基础上产生更大的失衡，在货币松动情况下产生新的通胀； 二，稳增长是否要放松对房地产的调控，通过房地产的回暖来带动相关上下游产业的回暖，因为经济下滑和房地产调控不无关系。目前在两个问题上还缺乏社会共识。 但政府的态度是明确的，继续严格执行房地产调控政策，继续通过系列项目审批和货币放松推动经济走出低谷。 一.政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求 （1）坚决抑制投资投机需求，限购政策不放松 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。 2012年上半年温总理关于房地产政策调控的讲话 3月 1月 4月 5月 2月 巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。 促使房价合理回归不动摇。 目前房价还远远没有回归到合理价位，调控不能放松。 稳定和严格实施房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。 要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策，绝不让调控出现反复。 政策最新动向：四部委及部