中国房地产行业分析7.ppt

从利润的最终实现来说，最终客户关注的六点能力将成为房地产公司关键成功因素 关键成功因素 客户关注点 规划设计能力 土地获取能力 资金融通能力 营销策划能力 客户服务能力 供应链整合能力（公关） 小区位置 ★ ★ 小区定位 ★ ★ ★ 周边环境 ★ ★ 小区园艺 ★ ★ ★ 配套设施 ★ ★ ★ ★ ★ 小区交通 ★ ★ ★ ★ 楼盘品质 ★ ★ 开发商品牌 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 楼盘户型 ★ ★ ★ 建筑性能（智能化等） ★ ★ ★ 价格 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 服务及承诺 ★ ★ ★ 物业成本及质量 ★ ★ Page * 小节：房地产行业的利润正在从前端向后端转移，其关键成功因素也在随之发生变化 Page * 价值链分析 价值链的各个环节相互配合，能够实现利润最大化 在企业内部，价值链已经从前端向中后端转移 现象 启示 加强与上游供应商、设计院、建材商等的联系与沟通 加强对消费者的调查与研究 加强对价值链中后端的控制技能，特别是加强策划能力的建设 加紧土地的战略储备工作，为降低成本打下坚实基础 内外部的沟通、服务成为为客户提供价值的关键环节 关键成功因素分析 从单纯依靠土地运作能力转变成为多种能力并存 从客户出发，适应现阶段实际要求，发展以设计、策划等为核心的多种能力是竞争的关键 行业分析结论：房地产行业仍处于一个高速发展和行业调整并存阶段，加强自身能力的培养是进入该市场的前 Page * 行业分析小结 该行业处于高速发展与行业整合的并存阶段，加强自身能力培养是进入该市场的前提 行业吸引力分析 房地产行业具有较高的吸引力，天津泰丰应该抓紧时机，在该行业中获取超额利润； 目前的风险因素正逐步减少和降低，现存风险不会对该行业产生本质影响。 行业集中度分析 全国房地产市场并未形成真正的优势企业，但是地方品牌正在加紧向全国扩张； 行业竞争正在加剧，差异化经营是取得竞争优势的必要条件。 行业价值链分析 行业的主要利润点由土地获取转向营销策划； 对消费者的正确判断和研究、挖掘潜在需求成为考验开发商能力的关键环节。 关键成功因素分析 土地、资金、政府关系已经成为进入房地产行业的必要条件，但不代表着拥有以上资源开发商就可以成功； 内部的经营管理的各因素成为企业竞争成败的关键。 2010预测与反思 政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压 的中性政策方向 市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市 土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限 房地产行业分析 目 录 宏观环境分析 行业吸引力分析 行业竞争性分析 行业价值链及关键成功因素分析 2010预测与反思 政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压的中性政策方向 市场大势研判 政策方面：“营业税优惠取消”与我们之前的判断一致，我们认为宏观经济尚未企稳，市场刚性需求尤其是二三线城市的需求正在逐步释放，中央将会采取“收放并举、宽严有别（支持自住依旧，严格控制投资，严收二套及多套房贷款，针对价格水分的城市或者产品等要严防资产价格泡沫，不能一刀切）”的中性调控政策。才能真正落实“保增长（对应：房地产对经济的支持作用不可否认，短期还要继续发挥其价值）、调结构（对应：针对有泡沫的城市、产品线等挤水分）、扩内需（对应：二三线城市的刚性需求在急剧释放）”的目标。 政策不宜出现重大调整，支持刚需释放，确保经济增长势头得到延续 目前经济的恢复更多的还仅是数字层面上的恢复，但基础仍未稳固。GDP增长、地方财政、固定资产投资等都受到房地产行业的积极影响，大到整个产业链，小到农民工就业，房地产牵扯的环节之多不容小觑。 房地产金融仍在安全线内，对自用性需求进行持续刺激仍有必要 政策调控核心是抑制投资投机性需求、鼓励和支持自用性购房需求。而数据显示，在今年的贷款结构中，82％是首置型消费，1/3购房者选择一次性付款，1/3购房者选择少量贷款，而另外1/3购房者选择正常贷款。 保障性住房政策严格落实，对房地产市场有一定影响 今年住建部已多次下发保障房建设情况检查通知，对地方保障性住房的落实情况严格调查，对城市棚户区改造较为重视。此举加速了地方上保障性用房的建设，对房地产市场有一定影响。 市场方面：我们认为当前市场整体发展态势依旧向好，预计明年市场将逐步分化，明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。而投资过热的部分三、四线城市将很有可能会出现调整。 市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市 市场大势研判 明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。而投资过热的部分三、四线城市将很有可能被调整，如：南宁等。今年温州炒房团已将南宁市中心