份徐州房地产市场分析.docx

2012年4月份徐州房地产市场分析根据徐州房地产管理局提供数据显示，本月徐州全市范围内商品房成交量共计3654套，成交面积42.30万平方米，同比2011年4月75.58万平米下降43.84%，环比2012年3月46.25万平米下跌8.54%。??? 徐州市区商品房成交量共计1876套，成交面积20.27万平方米，同比2011年4月57.58万平米下跌64.80%，环比2012年3月27.35万平米下跌25.89%。??? 市区成交中，云龙区成交量领跑全市，共5.60万㎡，占市区成交总量的28%；泉山区成交共5.41万㎡，占市区成交总量的27%；开发区成交4.05万㎡，占市区成交总量的20%。??? 传统销售旺季金三银四与往年相比成色不足，虽然受银行贷款放松等针对首套房、首改房利好政策影响，但市场整体仍然趋冷。部分楼盘以价换量，较受市场接受，买方市场降临。2012年3月徐州市区各区域商品房成交信息徐州市区（含铜山区，不含贾汪区）近12个月商品房成交信息半年来，徐州商品房供需长期处于不平衡状态。11年10月至12年1月徐州市商品房连续4个月处于供大于求的状态，多数楼盘按正常开发周期于年底推盘，而市场反映则较为冷淡。二月受春节影响，楼市推盘量较小，供求比首现下跌。??? 而三月随着旺季金三银四的到来以及银行信贷等方面利好因素的共同作用，市场供应量再次上涨，供求比再次回到高位。本月受供应量减少影响，供求比再次回到地位，为0.751。??预计未来受宏观政策、市场存量等方面影响，供求比将逐渐恢复到正常水平，而房屋去化速度仍然有限，市场整体向买方转移。2012年4月徐州土地市场共计供应地块4宗，均为经营性用地，共204662.5㎡。??? 其中，小南湖西南角地块为住宿餐饮用地，面积49995㎡，最大建面为3.5万㎡；文化城北地块为文化、体育用地，面积16794.5㎡，最大建面为25191.75㎡；新城区C5地块为居住及基层社区服务用地，面积110565㎡，最大建面为197008.5㎡；新城区撷秀中学西地块为商办用地，面积27308㎡，最大建面为48444.5㎡。??? 本月土地供应量，环比2012年3月（供应地块7宗，供应面积56.98万平米）供应宗数下降42.86%，供应面积下降64.08%；同比2011年4月（供应地块0宗，供应面积0平米）均呈上涨趋势。出让地块分析：??? ??? 年初以来，徐州土地市场供应较为稳定，但从供应土地性质可以看出，经营性用地供应主要以商业、办公、文娱等性质为主，商品住房用地供应相对稀缺。??? 分析指出，该现象的产生主要与中央加大对商品住房市场的改革力度、徐州市城市规划发展需求、住宅市场存量扩大风险激增以及开发商拿地热情降温等多种原因相关。 ??? 2012年4月已公布成交土地1宗。旅游学校西侧地块为商业、办公、物流用地，面积84157㎡，最大建面为12.62万㎡。??? 剩余尚未公布成交结果的土地为2012-5期的7块土地，该期土地挂牌截止日期为4月28日。其中经营性用地3宗，共49.44万㎡。科研设计用地1宗；工业用地3宗。成交地块分析：??? 受国家宏观调控影响，徐州市土地供应结构有所转向，由较为单一的居住类用地供应转向商业、商办、文体、娱乐等复合型商业地产供地结构转型。同时，由于徐州现有的商品住房库存量及待开发量较大，不少开发商也开始转型商业地产开发。该现象一方面可以快速提升已有居住区域的商业配套水平，增强居住便利性；另一方面，也可以实现市中心商业分流，打造城市副中心，进一步优化城市布局。但应当支出的是商业开发与运营难度相对住宅开发销售难度及风险较大。核心提示：传统销售旺季金三银四与往年相比成色不足，虽然受银行贷款放松等针对首套房、首改房利好政策影响，但市场整体仍然趋冷。部分楼盘以价换量，较受市场接受，买方市场降临。