南京别墅市场分析年度.doc

南京别墅市场分析相关资料 2012年南京别墅市场，全年供应1901套别墅，上半年供应量为415套，和去年同期669套相比，下滑38%，而下半年供应量则大幅增加，共有1500余套房源入市，占全年上市总量的79%。（2012-12-20） 2012年南京市别墅供应量为1532套，较“冷风阵阵”的2011年还下降了11.71%。在成交量上同样数字有些单薄，全年南京共成交别墅968套，同比降低26.5%，不足1000套的成绩创7年来最低。（2013-2-20） 1、2012年南京别墅上市量区域分析 纵观今年各大别墅板块的表现，都市圈、江宁、江北仍为别墅供应大户，分别以617套、461套、303套位列上市体量前三位。其中，江宁、都市圈均靠下半年的集中发力，后来居上，跻身三甲。 2、2012年年末别墅市场终发力，复苏时点远滞后于商品住宅市场 从2012年全年的月度供销走势图看，整个前三季度，别墅上市量除了个别月份有“昙花一现”的小增长以外，其他时段基本都在低位徘徊，而别墅销售量则表现为一条“匍匐”在谷底略微有点上行的近似直线。直到四季度，伴随着供应量的一波爆发式增长，销售量也出现明显回升，别墅市场终于迎来久违的一段活跃行情。而对比商品住宅市场自3月份开始就持续回升并逐步趋稳的供销走势，我们可以感觉到别墅市场的供需反馈机制明显要滞后许多，这与别墅产品自身以及营销方面的特殊性密切关联。 3、高性价比房源仍是需求核心，主力客群遭遇大平层豪宅分流 全年成交的别墅中，超过95%（套数占比）的房源单套面积都在600平米以内，其中200-300平米、300-400平米区间产品占比分别位居第一和第二，合计占比接近七成。表明在限购背景下，中小户型的实用型别墅能够取得相对不错的去化效果。 分总价段来看，总价在1000万以内的别墅销售套数占比达到九成以上，其中，400-600万、200-300万区间成交房源占比分列前两位。表明中等价位的高性价比房源是当前政策环境下，市场中别墅需求群体的选择对象。 综合全年去化别墅的套型面积、总价区间两个因素，可以看出经济比较宽裕的改善型购房者是2012年别墅市场中的主力客群。而这部分人群却正在被区位更加优越、配套更加完善、设计更加人性化的大平层豪宅所分流。2012年商品住宅市场回暖之后，这类大平层产品去化形势良好，对同等价位的别墅形成强大的替代效应，比较典型的如中海凤凰熙岸、华润悦府、仁恒江湾城二期、招商紫金山1号以及今年上市量并不多的万达江宁广场等。 4、2012年四季度及2013年1月南京别墅供销情况 2012年9月、10月、11月及12月的上市量分别是是59套、385套、278套以及182套，月成交平均值也升至124套。 2013年1月，整体延续2012年四季度以来上扬趋势，供应271套，成交188套。就成交区位来看，江宁依然占据着主力地位。 1月江宁区共成交别墅67套，五矿九玺台为主要去化项目，25套的销售成绩不仅拉高了区域销量，也拿下了月度销售冠军。另外复地朗香别墅及叶泊蓝山也跻身1月销售前10名。 另一个倍受购房者青睐的别墅区域是链接城东的仙林区域，高科荣境、英郡华府、栖园以及万山庭院在1月都取得了不错的销售成绩。据悉，与万山庭院同日公开的仙林的另一别墅项目中豪天禄也自2月开始认筹，目前有2套独栋及5套双拼在售，价格均在千万以上。 作为千万级别墅聚集的江北板块销量位居全市第四，但销售总金额为第三名溧水的两倍之多。溧水别墅一直以山水及价格优势俘获不少南京购房者的心，曾经创造过秒杀记录的溧都桂苑就5500元/㎡的低价入市，单月去化14套，位居销量榜季军。 5、2013年南京45家别墅推出新房源，供应量达104万平方米 2013年南京共有45个别墅项目将推新房源，总供应量达104万平方米。其中江宁、江北两大板块仍为上市主力，供应量分别为29.465万平方米及24.497万平方米，占总上市体量的51.7%。同时，江宁江北除供应大体量别墅房源外，多个别墅新盘的面市也引发全面关注，江宁牛首山及江北佛手湖将成2013年别墅市场焦点。 6、2013年南京别墅上市量分布图 具体楼盘详情： /d0t1l2p3/1000000/2013/01/04/144343/ 7、当前浦口老山区域在售别墅具体情况 （1）绿城玫瑰园 地址：浦口珍珠泉旅游度假区绿园路88号（紧邻珍珠泉公园） 绿城玫瑰园预计近期推出G组团流云苑定制化别墅，共21套，面积700-1700平方米。近期已推出841平方米别墅的样板间。在售山地独栋，面积670-930平方米，总价1800-3500万/套。目前有售出的情况看，均价18000-38000元/平方米。 （2）美达九月森林 地址：浦口江浦街道象山路29号（黄山岭路和沿山大道交汇处） 美达九月森林预计2013