新余市年上半年房地产市场分析报.doc

新余市2010年上半年房地产市场分析报告 一、上半年我市房地产市场运行情况 （一）商品住房市场需求旺盛，成交价格上涨较快 2010年上半年全市共预（销）售商品房面积95.69万平方米，同比增长34.45%。其中商品住宅预（销）售7379套,销售面积88.04万平方米，同比增长40.84%;商业用房预（销）售面积7.65万平方米，同比下降11.66%;上半年全市共预售商品房面积73.9万平方米, 同比增长45.59%。其中商品住宅预售5921套, 预售面积68.78万平方米, 同比增长48.36%。去年年底以来国家对房地产业出台一系列调控新政后，我国一线大城市的房产市场所表现出“量缩价滞”现象，这是政策出台前期的正常表现，但对二线以下城市的抑制效果似乎并不明显，而对我市这样的三线城市，由于政策到位相对滞后，商品房成交量依然保持去年以来良好的销售势头。 通过对各区商品住宅预售成交套数统计，城北区位居全市第一，成交3068套；其次是经济开发区，成交1877套。从上半年预销前十位的楼盘情况看，城北区的孔目江版块占据六个成为成交量最大的区域，成交套数占前十位楼盘总套数的58.44%;从户型面积看，120至144平方米的户型成交3192套，占成交总量的53.91%； 90至120平方米的户型成交1552套，占成交总量的26.21％,购房主力依然以中大套型为主。 2010年上半年新余市商品房住房预售前十位楼盘 序号 开发企业名称 项目名称 销售面积 （万㎡） 销售 套数 1 新余市昌盛房地产开发有限公司 城市绿洲 4.04 364 2 新余市林盛房地产开发有限责任公司 公园华府 3.07 289 3 新余市暨阳房地产开发有限公司 暨阳世纪城（三期） 2.67 279 4 新余市钱塘房地产开发有限公司 香山听雨 2.70 244 5 新余市同盛实业有限责任公司 亲水湾 2.89 239 6 新余市金叶房地产开发有限公司 水榭花都 2.49 238 7 新余市暨阳房地产开发有限公司 欧雅新城商贸区 3.52 236 8 新余喜盛置业有限公司 喜盛·威尼斯 2.22 216 9 江西高能（新余）房地产有限公司 高能·上层（三期） 1.63 180 10 江西新雅国房地产开发有限公司 春江花月 1.60 142 合计 26.83 2427 上半年全市4个（城南、城北、开发区、仙来区）城区有销量的楼盘92个，从上半年商品住宅综合成交均价的走势看，商品住宅成交均价逐月上升,6月份商品住宅成交均价为2732元/平方米，较去年年底上涨了13.41%,是近两年来的最大半年涨幅,其主要原因一是良好的销量直接推动房价的上涨;二是我市今年以来高层住宅开发量明显增大, 且大多位于我市中心地带，具有良好的公共设施和便利的交通条件，楼盘品质优良，因区位、环境、建设成本等因素致使高层住宅销售价格提高,并直接拉动我市商品住宅成交均价的提升。 （二）住房二级市场平稳发展，二手房交易量小幅下降 上半年我市二手房成交1333起，成交面积13.24万平方米，成交金额21315.55万元,成交面积同比下降12.61%。其中二手住宅成交1269套，成交面积11.65万㎡，成交金额18504.14万元，成交面积同比上升4.47%。从整体来看,虽然上半年我市二手住房成交保持正增长,但环比增速已明显下降,究其原因：一是随着国家个人住房转让营业税征免时限由 2 年改为 5 年、二套房贷等遏制房价上涨过快的政策措施的执行，市场观望气氛骤起,去年较火爆的二手房市场开始回归理性，持续冲高的交易量有所回落；二是大部分改善型购房者新购商品房后对旧房普遍存在“只租不售”的惜售心理,导致中低价位、中小套型二手房源供应不足；三是购房者的消费观念还有待转变，与大中城市达到40%的成交比例相比，我市二手房成交明显偏低，仅占商品房成交量的13.84%,大部分购房者都选择购买商品房来完成首次置业。 （三）房地产开发投资逐步回升，房产税收增势强劲 上半年在大量潜在需求的推动、成交均价创新高、资金链宽裕等因素的综合作用下直接影响到房地产开发投资意愿，进而直接反映到投资增长变化上，上半年我市累计完成房地产开发投资10.16亿元，同比增长30.09%。其中住宅投资7.28亿元，同比增长10.81%；商业营业用房投资2.88亿元，同比增长132.26%。在目前我市房地产市场处在政策调整期的情况下,我市房地产开发投资节奏依然保持了平稳增长的势头,主要原因:一是2009年全市商品房销售市场活跃，开发企业回笼资金速度加快，因此2010年开发投资的经济基础比较强劲；二是由于企业加快开发建设进度，大量结转项目的开工建设和新开工项目数量增加，加速房地产开发投资增长。 上半年我市完成房地产税收47321万元，同比增长