中原2011年深圳跨越蓝地海之中英街壹号营销策略案.ppt

跨越蓝海之中英街壹号营销策略案 ; 探知蓝海;;国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整;限购！ 限贷！ 限价！ 二手房评估价征税！ 月度零增长！;中原关于未来房地产调控政策走势的观点;从现状 探寻未知的未来……;片区现状;根据区域项目的地理位置，可以将盐田市场分为以下三个区域;沙头角历年开发项目;盐田区项目地图（不含别墅）;海山道1号;海山道1号——客户情况;上东湾;上东湾——客户情况;区域市场现状小结;片区在售典型项目;未来供应;蓝郡西堤—— 品牌、成熟配套、产品多元、一线海景;新世界倚山花园三期—— 品牌大社区、泰式风情园林、成熟配套、产品多元、山海景;钻石湾;蓝郡左岸花园—— 品牌、成熟配套、产品阔绰、一线海景;万科、佳兆业大品牌进驻，预计最快于2013-2014年入市;同期竞争项目分析;形象的突破 价值的突破 渠道的突破;;1;海山道1号;上东湾;思考项目的定位与诉求！;;而应该承载的更多！;承载历史与时代的使命;这块土地曾经给我们留下了很多历史的痕迹， 他们都是岁月的洗礼，时光的雕刻， 用时间雕刻出来的都是艺术， 而我们的使命就是建筑本身！ 如果建筑都是用时光雕刻的，那将是一个多么伟大的艺术品！;中英街壹号 城心·山海·公园里;推广诉求点：围绕“时光+雕刻+建筑”主题;中英街壹号 时光雕刻的建筑;包装展示突破;;;;;;;;;展示包装建议;第一、第二优展区（商铺、临街广场）;;资源（山海资源外，附加专属的生活配套资源） 精工品质（立面、用材用料品牌、每一处细节高标准） 尊贵 （营造私密、安全、放心的居住环境） 细节打造（人性化的细节考量）;1栋地面入户大堂改造提升建议;2栋大堂;3栋大堂;架空层入户大堂改造提升建议;户型改造提升建议 (1栋89㎡);户型改造提升建议 (2栋89㎡);;;公园与项目自然融合;阳光滨海生态车库;打造全运动社区;外立面; 方便——基于3G技术开发的新型门禁管理系统;品质硬件;电梯品牌是客户感知项目品质的关键，原装电梯更受客户信赖 国际品牌标志、国内品牌价格——建议选择高性价比的KONE（通力）或三菱、日立品牌电梯 电梯间明亮简洁并不失优雅稳重，电梯轿箱建议尺度3.5*2*1.8m;国际物管服务;产品细节打造;中英街壹号九大价值体系;在客户挖掘之前必须要明确营销 关键点——客户定位;客户群定位——89㎡面积段客户研判;客户群定位——140㎡面积段客户研判;客户群定位——170㎡面积段客户研判;;由中原组成小分队到沙头角片区进行客户陌拜（例如原住民自建房内），陌拜内容主要为产品增值调研。 聘请50名大学生市调，开盘前4个月开始进行沙头角片区置业大调查，统一着装，以产品增值调研的形式调查客户，并同时留下客户电话号码。;业内人士专场推介会;VIP客户推荐会;客户突破之“中原泛营销”策略——“有了中原，您就有了全深圳！” ;中原二级市场、三级市场、内部员工大型推荐会;;13164.24㎡可预售部分 24650㎡现售部分;各楼栋户型景观质素分析——1栋;A;A;楼栋质素对比分析;户型结构功能分析;户型产品质素对比分析;推售策略——1栋预售，2、3栋现售;活动角色：线下传播主导 作用要求：长期性、覆盖性、截流性 ;营销推广费用预算;Ⅱ 市场大势（动态）预判定价;产品分类比较定价;;中英街壹号——市场比准对象;产品分类比较定价;比较维度选取因素一：客户因素;;;产品分类比较定价;中英街壹号产品市场比准打分;本项目产品素质分析 及 最终比准定价结果;;; 通过市场比较法组合出本项目按照市场比准均价约为： 24582.95元/平方米;Ⅱ 市场大势（动态）预判定价;预判前提1_项目明年9月预售限价令取消;预判前提2_项目2013年年中现售;住宅销售收入测算;;;规模中等，有架空的中央广场，以街铺为主的外向型商业;环形流线利于人流流动，无死角商业，主/次入口明显，人流利于引导，划有小型露天下沉广场;位于中英街检验大楼北侧，东临东和公园，西望香港元墩山，南面高处可观赏沙头角湾海景资源;区域处于未来城市主要休闲区域，路况顺畅，但公共交通设施较弱;SWOT分析;项目属性界定;;;盐田商业市场分析—商圈分析;盐田商业市场分析—大梅沙商圈;盐田商业市场分析—大梅沙商圈;盐田商业市场分析—盐田港商圈;盐田商业市场分析—盐田港商圈;盐田商业市场分析—沙头角商圈;沙头角区域典型商业分布;沙头角片区商业市场较为独立，本区域商业集中在本案所在深沙路、海涛路及沙盐路沿线，客户主要以本区域居民为主，有少量港客及外地客户。中英街有大量外地客户消费;项目名;项目名;公园路东侧，裙楼底商，居家生活类，经营状态良好;海涛路东侧，一二层为商铺，新一佳占据较大面积，经营状态良好;沿街街铺，中英