以小面积分割全客层销地售对象的销售模式.docVIP

本案的销售阐述 SALE EXPLAIN 以小面积分割全客层销售对象的销售模式 本案的销售阐述 销售是本案开发商获得基本收益并能够为商业招商和经营带来资金保障的唯一途径，是最先启动的、最关键的步骤。 为了使本案销售达到最佳效果，其具备了以下的条件： ○ 良好的地理环境 本案地理位置占有绝对的优势，优于其它现有商场和再建商场的位置，所谓商业能否成功经营，地理位置占了60%以上的要素，本案在此方面无可非议。 ○ 政府扶持的项目 做为本案是市政府扶持的项目，是今年政府的形象工程之一。由于国家在银行贷款等宏观经济方面有所控制，大都市的商业地产贷款越来越难，而本案由于得到市政府的配合，在未来购铺中能够得到当地银行的极大支持，为本案销售带来巨大的经济支持。 ○ 新颖的商业题材 量贩概念是最能够适合侯马本地市场的商业题材，在山西本概念是没有的，在本案中可以说是量贩的概念是唯一性的、是最新颖的，所有唯一性和新颖的商业题材都将为本案销售带来灵魂核心。 ○ 最广的受众销售 本案有购铺自营的形态、有返租形态等，既能够面向纯投资性购铺顾 客也能够面向投资经营性购铺顾客，属于绝对的全客层销售的房地产 项目。另本案基本购铺对象应为本地及周边有投资概念、想投资经营的顾客，小面积分割商铺，不但可以使商铺单价提升而总价又偏低，又可以为持少量货币想进行投资房地产的顾客放低门槛，使购铺顾客受众面再度提升，并可使本案的销售利润极大化。 ○ 专业的公司运营 做为本提案的公司是结合了商业和房地产的专业公司，是目前国内为数不多的此类公司。本案属于标准的商业房地产项目，在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。 本案的市场状况 本案销售市场调查示意图 本案的销售方式 ● 销售对象细分类： 1、纯投资性客户：仅做为购铺而不进行经营的。 此类多为温州等地的客户以及周边地区煤矿主等范围。 此类客户需要有相当的返租回报满足其投资收益。 2、投资经营性客户：既投资购铺也进行经营的。 此类客户多为本地及周边地区个体经营者。 此类客户由于资金量不很充足故购铺一般为小面积或低总价的。 ● 商铺与客户的对应关系： B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 投资型 √ √ √ √ √ √ ？ ？ 投资经营型 √ √ √ √ √ √ √ 原则：以最大限度满足不同的购铺顾客 ● 商铺的分割标准： B1F 1F 2F-5F 6F-7F 最小面积分割，以高单价方式产生低总价的商铺，以适合多数购铺客户 适中面积分割，一楼做为本案坐标价格，面向资金充足的购铺客户 最小面积分割，以高单价方式产生低总价的商铺，以适合多数购铺客户 由于属于特殊业种，视购铺情况定 ● 商铺的销售价格参考（价格的单位为：万元）： 楼层 B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 总面积 3880 3880 3880 3880 3880 3880 2960 2960 平均单价 0.50 1.50 1.00 0.75 0.50 0.40 0.30 0.20 单铺 平均面积 10 15 12 12 8 8 依整馆销售参考 总价 5 22.5 12 9 4 3.2 990 660 4成首付 2 9 4.8 3.6 1.6 1.28 396 264 楼层总价 1940 5820 3880 2910 1940 1552 888 592 本案销售总价约：19522万元 销售均价约6507元/平方米 ● 商铺销售的6把利剑： 1、无疑匹敌的地理位置，市政府重点商业项目 2、最低首付1.28万元即可获得黄金商铺1间 3、全新商业新概念——量贩型购物中心 4、银行提供6成10年按揭 5、三年平均返租8%，在家坐收鱼翁之利 6、专业公司全程策划全程服务，管理是永续经营的最佳保障 ● 三年依照100%的返租费用预算（单位：万元）： B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 总价 1940 5820 3880 2910 1940 1552 888 592 返租比例（毛） 按100%计算返租 再议 第一年7.5% 145.5 436.5 291 218.25 145.5 116.4 第二年8% 155.2 465.6 310.4 232.8 155.2 124.16 第三年8.5% 164.9 494.7 329.8 247.35 164.9 131.92 小计 465.6 1396.8 931.2 698.