案例介绍教学目标知识讲解收益法评估房地产价值.ppt

* 在建工程评估 形象进度法 成本法 假设开发法 三、在建工程评估的主要方法 * 1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估，按在建工程建成后的房地产的市场价值结合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。 2.对于实际完成工作量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估。 3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。 四、在建工程评估方法的选择 * 课堂讨论 结合第五章所学理论知识，学生分组讨论案例分析题。 1.通过所学内容，对本章内容学习初始给定的案例题目，选用合适的方法进行评估。 2.根据自己选定的方法对该房产项目的价值进行评估。 3.分析比较不同方法计算结果之间的差别。 * 知识拓展 一、单选 1.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ ）。 A．0.6 B.5.1 C.2 D.6 2.下列关于土地的描述错误的是（ ）。 A.在我国，所有土地的所有权均属于国家 B.国有土地使用权可以转让 C.科技、文化、体育类用地最高出让率限为50年 D.凡为按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让 * 3.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（ ）个月内申请续期。 A.3 B.6 C.12 D.18 4.土地“三通一平”是指（ ）。 A.通水、通热、通路、平整地面 B.通水、通路、通电、平整地面 C.通水、通路、通气、平整地面 D.通水、通电、通讯、平整地面 5.在一宗地上，建有一栋10层写字楼，每层楼的面积相同，关于容积率和建筑密度的数据，最有可能的是（ ）。 A.9.8 0.8 B.5 0.5 C.5.2 　0.5 D.6.5 0.6 * 二、多项选择题（下列每小题备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确的答案。） 1.房地产评估收益法公式：房地产价格＝纯收益/资本化率，其成立的前提条件是（　　）。 A.纯收益每年不变　　　　　　　　　B.资本化率固定 C.收益期限为法定最高年限　　　　　D.收益年限为无限期 2.地价的特征包括（　　）。 A.地价是地租的资本化　　　　　　　B.地价是权益价格 C.土地具有增值性　　　　　　　　　D.效益级差性 E.地价与用途有关 * 3.房地产评估的原则包括（　　）。 A.供需原则　　　　　　　B.替代原则 C.最有效使用原则　　　　D.贡献原则 E.合法原则 4.土地使用权出让可以采用（　　）方式。 A.协议 B.招标 C.划拨 D.拍卖 5.国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（　　）。 A.土地补偿费 B.拆迁费 C.安置补助费 D.地上附着物补偿费 E.青苗补偿费 * 三、判断（对的打√，错的打×） 1.土地的经济供给是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。（　） 2.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，这种改变所带来的增值收益应归土地转让者所有。（　） 3.基准地价系数修正法的基本公式是：宗地地价＝基准地价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率。　（　　） 4.土地的自然供给和经济供给都是有弹性的。（　　） 5.收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。（　　） * 四、计算分析题 1.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+费用）之和的20%，试评估该宗地地价。 * 一、单项选择题 二、多项选择题 三、判断题 1 2 3 4 5 B A C B B 1 2 3 4 5 ABD ABCE ABCDE ABD ACDE 1 2 3 4