山东烟台市场报告地.docVIP

序 商业地产是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、跨度大的产业经济活动，直接关系到消费市场的实现。商业地产指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。商业地产的内容包括策划、招商和日常营运管理。商业地产的“关系链”：发展商——投资者——经营者——消费者。四者的关系我们可以看作是商业市场上的“利益互动”关系，这一“关系链”深刻影响着商业地产的开发、投资及经营行为，如果发展商不能真正为的商家经营提供实质性的支持，就肯定不能吸引更多投资者、经营者和消费者的目光，项目的成功就难以保证了。 另： 根据对项目及烟台地区的大致了解，结合贵公司提供的相关资料，我司撰写了此份“商业计划建议书”供贵方项目定位时参考，由于时间仓促，有不足之处还望贵公司谅解。 本着对项目负责及我司工作原则，本建议书将着重就大型购物中心（MALL）的开发及规划作出重点分析，同时提供专业意见。列举我司操作商业项目成功经验，选择具有参考价值的商业物业规划及经营思路，供贵司参考。 由于时间的原因，我司在此计划书中只提供大致的商业平面布局，及基本功能的设定，但详细的占地面积及建筑单体设计需要经过设计人员的详细讨论及精心制作，如日后双方有合作意向，我司定提供具体的平面布局图供贵公司参考。 客源定位需要有大量的数据进行量化分析，通过我公司多年经验进行质的提炼，方可得出结论性的判断，由于时间的原因，此计划书中我司给出了调查的内容及目的等，待双方正式合作后，我司将开展相应的调查研究工作。 市场篇 全国购物中心发展情况及有关数据对比 全国63家购物中心之建筑面积比例 全国63家购物中心之开发主体分析 全国63家购物中心之企业性质分析 全国63家购物中心累计投资额分析 截止2004年购物中心百货主力店分布 烟台简述 烟台概况 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。 烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。有大小基岩岛屿63个。面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个。沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11～14℃之间。海水表层盐度年平均28～31‰左右。 2003 年，烟台市实现国内生产总值 1316 亿元，全年完成境内财政收入 130.22 亿元，地方财政收入 55.17 亿元。人均国内生产总值 20222 元。 经济结构： 第一产业实现增加值 141.87 亿元；第二产业实现增加值 701.73 亿元；第三产业实现增加值 472.4 亿元。三次产业结构比例为 10.78 ： 53.32 ： 35.90 。 固定资产投资： 全年全社会完成固定资产投资 737.17 亿元，其中城镇投资 457.97 亿元，；农村投资 279.20 亿元。全市国有及其他投资 415.09 亿元。在城镇投资中，基本建设投资完成 236.27 亿元；更新改造投资 55.39 亿元；其他投资 77.26 亿元；城镇私营个体投资 17.27 亿元。在城镇固定资产投资（不包括房地产开发投资）中，第一产业投资 2.72 亿元；第二产业投资 215.01 亿元；第三产业投资 168.47 亿元。 城乡居民收入： 全年城镇居民人均可支配收入达 9785 元，其中工薪收入 9382 元。人均消费性支出为 7479 元。全市城镇居民人均现住房使用面积 15.22 平方米。全年农民人均纯收入达 4120 元。生活消费支出 2494 元。全市农民人均居住面积为 26.2 平方米。 2、莱山区概况 A）区域及人口概况 总面积258平方公里。辖2个镇、3个街道办事处、2个工业园区，共31个居民委员会，90个村民委员会。年底全区总人口16.97万人，其中非农业人口5.85万人。男女性别比104:100。人口出生率8.04‰，人口自然增长率1.98‰。 B）经济状况 2003年，全区完成国内生产总值36亿元，通比增长29.5%。其中：第一产业增加值1.5亿元，下降14.2%；第二产业增加值21亿元，增长35.4%；第三产业增加值132000万元，增长28.0%。完成工业增加值17亿元，同比增长32.6%；实现产品销售收入64亿元，同比增长32.1%；工业利税同比增长31.2%（其中利润3亿元，同比增长28.0%）；地方财政收入同比增长44.9%；合同利用外资3亿美元，实际利用外资1亿美元，同比增长83.3%和77.8%；完成全社会固定资产投资45亿元，同比增长48.6%。 C）工业概况 2003年，全区完成国内生产总值36亿元，通比增长29.5%。其中：