石家庄2012年北新街项地目营销报告.ppt

利群地产;目 錄 【CONCENT 】;Chapter One;城市简述;城市简述;地产业内流行着这么一句话：做项目就是做市场。 地产市场包括多种类型的客群,产品和需求,我们要确定哪个细分市场能够提供实现项目目标的最佳机会。 ;市场总结;多变的市场告诉我们 ---入市要看准时机 操盘要把控节奏 ※ 深入分析形势，判断最佳入市时机，将本案推向市场； ※ 不间断市场调研，预知市场风险，把控操盘节奏； ※ 挖掘市场深度，迎合市场需求，争取利润最大化。 ;整合定位……;我们要将项目打造成怎样的一个社区？才能高效的占有客户资源，于市场中立于不败之地！; 1、二环内楼盘整体规划绝大多数为高层、内外街沿街商业为主，容积率多在3.0—4.5范围内 2、二环外至三环楼盘以多以综合性大盘规划，业态涵盖高层、多层、小高层、别墅。容积率在1—2.5范围 3、二环内楼盘受地段的影响，整体规模不大，公寓、商住等产品更为紧俏。 ;1、中低端楼盘多以现代简约风格为主，主要因为现代简约风格立面的成本较低，以涂料的颜色塑造楼盘的视觉风格。 2、中高端的高层项目多采用简欧式的风格，通过对称的线条及小部分华彩的装饰来呈现高层立面的俊朗线条。 3、中高端洋房、别墅多采用地中海及托斯卡纳的建筑风格，通过红色尖顶造型、石材修饰立面等手法彰显项目的档次与质感。;1、二环内楼盘或二环外针对刚需的楼盘户型多以紧凑型为主， 60㎡下的一室户型约占10%左右 80—95㎡小二室约占25%左右 为主力户型，也是畅销户型 90—100㎡大二室约占15%左右 为主力户型也是畅销户型 100㎡左右的小三室约占20%左右 110—120㎡三室约占25%左右 是畅销户型 130㎡以上户型约占5%左右 2、二环外楼盘或高端物业楼盘 多以改善性需求为主 一室户型很少，甚至部分楼盘没有 100㎡大两室或120㎡以上大三室成为 主力户型，也比较畅销 小两室比例较少，120㎡ 左右三室成为主力户型 ; 1、石家庄楼盘付款方式为 全款、分期、贷款三种方式 受货币紧缩、限贷影响以及城中村改造手续不全的因素影响，多数楼盘采用全款、分期的付款方式，并给予全款最大的优惠，即使可以贷款至少首付50%以上且优惠很少。 2、优惠方式多采用每平米优惠，全款幅度从100元/㎡至400元/㎡不等， 分期或贷款优惠与全款优惠差额一般在150——200元/㎡。 3、促销手段多是配合回款销售，在优惠的基础上借节假日进行的买房赠送活动。方式有送装修、送家电、送Ipad等。 ; 1、各个楼盘的楼层差价 高层层差10—20元/㎡，多层层差50—80元/㎡ 一层带小院或是顶层送平台层差100—200元/㎡ 2、二环内准现房价格在6500元/㎡ 以上 二环内期房价格在6000 /㎡ 左右 团购价格在4500——5500元/㎡ 3、二环外楼盘价格一般在2800——5000元/㎡ 多以融资形式入市. 期房时普遍低价启动，且与产品稀缺性相关 ; 1、二环内以自住及改善客户为主，少量投资客户 关注：周边配套，高端产品社交圈，交通便利，价格适合投资 2、二环外楼盘客户构成：改善性客户、投资、纯刚需求 关注：交通便利，自然环境好，好产品好户型，可刚性需求可投资 ;客户调查本次提供数据来源:石家庄心连心房产顾问公司石家庄双赢房产顾问公司河北卓达集团销售公司河北众美集团销售公司石家庄源筑项目策划;D 购房考虑因素前三位为 价格＞位置＞户型设计，工程质量、物业、景观也成为重点因素。;D 三室户型需求较多，但两室的户型需求也是主流;D 全毛坯户型需求最大，可以看出随着恒大、万达等精装项目的出现，精装也逐步被认可，但大多数客户认为精装是羊毛出在羊身上，性价比不一定高，可对厨卫装修并不排斥。;客户调查分析;客户调查分析; D 虽有超过三分之一的人相信房价还会涨，但是近三分之二的客户受国家政策的影响，持续观望，不看好未来房价有暴涨的走势。因此要引发购买欲望，必须在价格或产品上做足文章。 ;D 受访人群的居住面积大多在100㎡以下 ，改善需求旺盛;D 受访客群多是大专大本，他们接受新鲜事物或创意户型的能力与愿望是非常强烈的。;D 可以看出目前人们的出行呈现两极分化的趋势，开私家车与电动、公交的客户最多。 ;受访客群对欧式及现代风格的立面效果更加亲睐尤佳。;客群定位原则;目标客群消费心理及特征分析;市场定位推导;项目综合定位;定位延展： 本项目的开发理念将与国际流行建筑接轨； 本项目将为业主营造值得