腾鲤传播2011年7月常值剌九龙仓·时代上院推广计划.ppt

颠覆·超越·塑造;提案目录：;【第一部分】 市场分析;爆发期地产市场特征 ①新政下，市场依然火爆。常州房地产市场发展相对长三角其他主流城市滞后。在长三角区域市场的整体联动下，市场发展处于上升通道中，在国家调控的大背景下，市场依然相对火爆。 ②品牌开发商，群雄逐鹿。本地开发商新城、常发，外来开发商世茂、九龙仓、朗诗却已纷纷加入群雄割据的局面，市场品牌混战。 ③市场表象活力四射，但价值判断不清晰。市场还没有形成像一线大城市那样，一个明确的价值体系和价格体系，但却活力四射； ④外围市场消费力持续导入。长三角区域市场整体联动影响下，楼市价格逐渐开始升温，随着长三角其它一线城市投资人群的介入渐深，房产热潮即将席卷常州。;【政府态度】 在中央调控政策盛行的当下，常州政府依然比较支持房地产业发展。 地方调控力度不大，调控政策相对较宽松，比上海、苏州、无锡有明显空间。 在这样的背景下，媒体态度比较暧昧，没有明显价值取向。;【市场态度】 在短暂的观望之后，常州市民对置业的关注度增幅开始加大。 近期开盘的项目，在轻度促销的情况下，销售状况都比较理想。 市场还没有明显的降价趋势。 与周边市场价格比较的心态依然存在。 周边乡镇进驻常州置业的趋势依然存在。;典型个盘分析;区域代表楼盘——世茂香槟湖;路旗;区域代表楼盘——常发豪庭国际;户外;区域代表楼盘——龙湖香缇漫步;售楼处玄关;两套路旗;全市代表楼盘——新城首府;项目主干道入口处——仪式感比较强;户外广告牌;全市代表楼盘——万博国际广场;户外广告牌;全市代表楼盘——凯纳华侨城;酒店式公寓 （地标性建筑）;全市代表楼盘——和平国际;户外广告牌;高端品质诉求 1、品牌证言（如新城） 2、知名团队设计 1 3、高端品牌精装;;;在高端楼盘领域，分化出两种主流风格，并逐渐呈现巨大的差异化。;常州楼盘比较有代表性的两种包装特质： 1、龙湖·香缇漫步所代表的风情派，以精雕细琢、植物种类丰富的社景观加上韵味十足的地中海托斯卡纳风格建筑，烘托出浓浓的浪漫生活气息； 2、新城·首付所代表的显富派，在核心地段以气派十足的花园和不惜成本的高品质，呈现一种张扬的个性和严格的圈层限定，从而最大限度地提高项目档次。;【第二部分】 策略思考; 新城首府 龙湖香缇漫步;九龙仓·时代上院;片区，非传统意义上的豪宅区。项目并不具备常州高端楼盘主流的热门卖点，当下在常州人心目中可能并没有讲时代上院划到城市主流高端项目中。 所以，我们硬拼地段、产品，势必落入相互比较中的弱势一方。突破，必须找到自己的绝对优势，以己之长击彼之短。;资源;恐龙园;国宾馆;马可波罗酒店;东经120;迪诺水镇;恐龙谷温泉;;单凭这六大资源 我们的项目销售绝对不是问题 但是，这还不够 因为资源仅仅是我们楼盘的基础 基于资源之上，带给业主的居住体验或氛围 才是时代上院真正的价值;上海-虹桥迎宾馆区域;对比;以恐龙园、国宾馆为核心的绝对资源， 从发展角度看，时代上院具备绝对市场潜力。 并基于此，形成一种特殊居住氛围和人文环境。 正如上海的虹桥国宾区、华山路领事馆区，杭州的西湖国宾馆区，苏州两湖板块国宾馆区， 甚至美国的华盛哥伦比亚特区……;杭州西湖国宾馆区;上海-领事馆区;;美国首都的华盛顿哥伦比亚特区，却似乎与整个美国的自由、繁华、忙碌气息相左，反而是一个优雅、平静的地方。那里是顶级的权贵聚居区…… 美国最顶级的政要，以及围绕着这些正要的经济财团、文化组织的代表们相聚于此。华盛顿哥伦比亚特区，是公认的整个美国影响力的核心。;与这些城市一样，常州国宾馆也是常州这座城市未来政治、经济、文化交流的中心。对于这座城市来说，国宾馆所在的区域就是一个权贵交流的场所。这里无疑代表了城市的上风上水之地，藏风纳气之所，是一座城市的权贵特区！; 项目属定 龙城正脉，国宾特区 ;;未来的城市名片， 权贵在此聚首， 重构这座城市的权贵涵养！;这种涵养， 不同于龙湖·香缇漫步装出来的浪漫 更不是新城·首府暴发户式的财富炫耀 而是一个隐于城市的权贵特区， 一个城市桃源生活特区。;对于我们的业主来说， 他们在这里不仅仅能够享受到这些城市绝对唯一的资源， 更能享受到国宾特区所独有的权贵生活涵养。 更重要的是， 在这里能够与这座城市、这个时代的主人们相聚;这些处在人生的上升期男人， 他们怀有远大的理想和抱负； 他们十分向往更高的生活层次，以此提高自身的涵养和品味； 他们积聚所能购买豪宅来挤进更高的圈层，把自己划进优秀男人行列。 他们希望尽早进入上层社会，主宰这个城市和时代！ 做这个城市和时代的主人！;项目S