2006年咸阳化纤路项目前期定位报告.docVIP

化 纤 路 项 目 前 期 定 位 报 告 2006年7月12日 目 录 一、 咸阳房地产开发现况 3 二、 房地产市场消费综述 5 三、 项目区域市场现况 7 四、 项目板块功能定位 13 五、 项目SWOT分析及总体思路 14 六、 项目开发主题及形象定位 17 七、 目标客户群分析 18 八、 项目产品策略建议 19 咸阳房地产开发现况 咸阳历史悠久，文化丰厚，是古代丝绸之路的第一站，素以“秦都、汉陵、明城”闻名于世。新亚欧大陆桥横贯东西，西北最大的国际空港咸阳机场连接全球各地。独特的区位、资源和人文优势，使千年古都沐浴着现代文明，特别是西安－咸阳大都市圈呼之欲出，因而吸引了众多房地产开发商的关注，近年来新楼盘迭出，房价也因之一路飙升。 近年来，随着世纪大道的建成，咸阳到西安的直线距离大大缩短，这是引起房价一路攀升的直接原因。随着咸阳城市化进程的加快，房价还有很大的上升空间。不过，正值新楼盘迭出之时，也正是购房投资、置业的大好时机。 近年咸阳房地产市场具有如下特征： 2005年，全市开发建设成绩卓著，在建商品房施工、销售面积超过100万平米； 随世纪大道的完工，西咸一体化的总体战略出台，咸阳房地产住宅销售市场异常火暴，销售价格节节攀升； 市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。其中:普通住宅平均售价1550元/平米，高可至2150元/平米；； 多层住宅小区依然占据市场的主要地位；但市场份额有下降趋势； 由于国家出台房地产开发土地限制，咸阳市小高层住宅项目越来越多，高层住宅项目也进入市场； 开发商的开发意识越来越成熟，小区越来越具规模；小区配套、园林绿化、户型均好性等有明显改进； 随咸阳房地产市场的竞争加剧，房地产营销开始受到重视，开发商对项目的营销主题、推广包装越来越重视； 90㎡左右的两房，130㎡左右的三房户型依然是市场的主力户型，中小户型住宅开始出现； 秦都、渭城两区的房地产开发不均衡，秦都区依然是占据市场主要地位； 世纪大道两旁的项目快速发展，由于价格差异较大受到西安购房者的关注，销售价格有进一步上升的趋势； 多层销售价格增长速度较快，与小高层及高层的价格差距逐步缩小； 房地产市场消费综述 咸阳市房地产消费主体依然以中高收入的群体为主；首次置业为主，二次置业改变住房条件为辅；自国家取消福利房而转为货币分房政策之后，进一步促使更多的政府企事业单位、银行保险等工作人员选择购买商品房； 而自从世纪大道开通以来，西安与咸阳的距离拉近许多，因此具有众多在西安西郊上班的西安人开始在咸阳买房；当然西安购房者选择的位置依然以世纪大道两旁项目； 咸阳房地产客户群体具有如下消费特征： 首次置业的客户为主力购买群体，二次置业客户群为辅； 购买住宅以自住为主要目的，投资物业以人民广场周边的商铺为主； 一次性付款与银行按揭比例为4：6； 喜好寝室在南面的户型，卫生间需要干湿分离且面积要大，对主人房带卫生间不是非常注重，但目前市场上许多户型已经设置主人房卫生间； 由于咸阳市区不大，私家车并不普及，因此普通住宅对车户比要求不高； 购房者不喜欢买期房，项目一般要到封顶之后才进入热销； 对居住区域的划分相当严格，更愿意在原居地周边买房； 总体上来说咸阳购房者更愿意居住在秦都区； 项目区域市场现况 普通住宅 04年开始，多层住宅开发量较之前明显增加，从区域划分上讲，主要集中在西边、南边两个地区，北边、东边次之，中心城区较少。 西边以玉泉路西端、渭阳西路西端为主： 　　阳光二村、阳光锦苑项目（阳光小区附近），二村共9栋多层，均价1565元，现已销售75%，锦苑的两栋多层已经销售完毕，小高层正在宣传、销售之中，价格在2200元/平米左右。丽水花庭（玉泉路、咸通北路十字西北）占地10亩，2栋小高层，2栋多层，多层已完，小高层还有少许。中华苑项目，已进入尾盘的阶段，多层已卖完，现在正在卖板式高层中华苑现代之窗和别墅中华苑紫东阁（三号桥西北边），是咸阳市第一个集多层花园洋房、小高层、高层、别墅为一体的大型综合型社区。 南边以世纪大道中段为主： 　　金泰丝路花城（世纪大道中医学院与清华科技园之间）占地560亩，现在已进入全面建设期，均价为2050元，销售以西安地区为主，预定情况良好。世纪星城（陈阳寨转盘东南）占地150亩，总建设24万平米，均价1860元。一期建设已开始，受一号桥拓宽封桥的影响，销售情况一般，但由于位置极佳，未来前景必然非常之好。英伦沣景（二号桥西南）小区占地34.67亩，也是一个小高层合围社区，7栋版式小高层，1栋多层，受市政建设的原因，销售一般，短时间沉淀之后，前景也应是很好。 　　平湖秋月：（世纪大道西段北、陈阳寨转盘西）9栋多层住宅，4栋小高层和1栋三层会所、幼儿园组成，多