2006年北京怀密别墅板块市场研究报告.docVIP

怀密别墅板块市场研究报告 一直以来，由于不具备对于商务支持和涉外生活氛围，密云和怀柔的别墅市场开发受到相当大的制约。近年来，北京别墅市场有了一个新的动向——从过去依托交通资源开始向寻求景观资源过渡，景色秀美的怀柔和密云等远郊正成为别墅新兴区域。从目前别墅市场的发展来看，现代高速交通消除了人们对空间距离的畏惧，无形之中也为怀柔、密云自然资源的开发、完善注入了强大的活力。京承高速即将开通的利好消息极大地刺激了开发商和购房者的热情。 顺义、密云、怀柔等区县的别墅不仅因户籍制度受外地人的青睐，也因快捷的交通、优美的环境、逐渐新颖的建筑形式和低层低密度住宅形态而日益受到追求居住品质的北京人的关注，这里的低密度、低层新的住宅形式正渐渐成为北京住宅的新“主流”。旅游度假别墅悄然出现，随着奥运产业的带动、旅游休闲产业的发展、交通环境设施的改善等都给该区域带来极大的利好，密云、怀柔将是未来北京度假休闲别墅、消费者第二居所市场拓展的理想区域，发展前景广阔。 从密云和怀柔这两个区域的开发现状看，由于土地成本较低，土地供应量相对丰富，自然环境优越。2004年新增的别墅供应量为9.8万平方米，纯境、紫峡谷等度假型别墅成为密云乃至北京别墅市场的一大亮点。这里有条件成片营造上档次的规模社区 相比成熟别墅区，怀密别墅板块的别墅社区规模较大,山水四合院占地面积180万平米，此外，项目容积率主要分布在0.3以下，占到38%的，其次是容积率在0.5—1的经济性别墅居多，占到31%。 别墅区域内环境上，密云和怀柔离城区较远，定位于中档次别墅的项目比较多，区域内环境设计也比较粗疏，以道路绿化和房屋周围绿化为主；目前在售的项目中有个别定位高端，依靠自然环境，做景观和文化底蕴的文章。例如密云的亚澜湾、怀柔的湖光山舍以及天籁·红螺湖别墅。据调查资料显示，中低档别墅（Townhouse、双拼别墅和叠拼别墅）的消费群体以国家企事业单位的中高级管理人员，三资企业里的白领阶层和自由职业者为主，他们的共同特点是有一定的经济基础，追求舒适、健康、安逸的生活，并希望不断提高自己的生活品质，购买类别墅主要作为第一居所。成交客户和有效需求主要集中在月收入20，000元左右的人群。这类客户的主要特征是已经有了第一居所，以私家车为主要交通工具，购买别墅的目的是为了满足日益高涨的居住需求和投资的需要。因此，他们在购买别墅产品时首先考虑项目所在位置是否有便利的交通条件；然后是产品单价较低，因为他们认为这样的项目比更高单价项目今后的升值潜力和空间要大；最后是总价要在150～200万范围内，这是由他们的经济承受能力决定的。这说明随着我国宏观经济形势不断增强，国内中青年成功人士和中高收入群体已经成为北京别墅市场的消费主体，而且消费理念也更趋理性和成熟。 调查显示，怀柔、密云这两个区域的消费群体，基本属于二次置业者，为原来市内有房，但为了改善生活品质，进行二次置业，成为他们的第二居所，目前入住率都不是很高。目前支撑这两个区域别墅市场尤其是高档别墅市场的主要力量仍然是北京市内的中高收入、高收入的家庭，京承、京密的通车对高档别墅市场的再度活跃将起到决定性作用 以独栋别墅为主，占到51%，其次是联排别墅占到28%，双拼以及叠拼别墅并不作为主流，此外，出现一部分类别墅产品，如院落别墅以及三拼别墅， 2.面积分布 区域内联排别墅的主力户型在150——200平米，其次是200——300平米，经济性与舒适度相比，舒适度仍是首先要考虑的对象。 独栋别墅的主力户型在200——250平米左右，部分高端项目户型在300平米以上，通过控制户型总面积控制总价，提高项目性价比。 叠拼别墅项目较少，主力户型面积在170——200平米之间。 部分项目如泰和人家、驭水山居采取定制的方式，面积在150——1000平米。 怀密别墅板块价格分析 密云的独栋别墅项目的均价30%分布在5000——6000元/平米，怀柔独栋别墅略高，37%别墅项目均价在6000——7000元/平米；联排别墅怀密板块的联排别墅均价都主要分布在4000——5000元/平米。叠拼别墅均价在3200——3500元/平米左右。 销售情况 怀柔在售别墅项目销售情况统计 项目名称 批准销售面积㎡ 签约面积㎡ 销售率 龙山新新小镇 61090.84 23239.39 38.04% My Villa 35981.1 4355.15 12.1% 赛班假日 31188.2 3038.05 9.7% 红螺湖别墅 32796.5 5259.71 16% 山水墅 16835.6 1593.85 9.5% 密云在售别墅项目销售情况统计 项目名称 批准销售面积㎡ 签约面积㎡ 销售率 鸿福天地 52718.4 1177.26 0.2% 翠提花墅