2010年929新政房地产新政解读.pdfVIP

深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 9.29 新政 《关于调整房地产交易环节契税个人所 得税优惠政策的通知》的解读 合纵联行市场研究中心 2010 年10 月10 日 1 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 一、【9．29 新政回顾】 1）各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。 2）完善差别化的住房信贷政策：各商业银行暂停发 放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提 供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非 本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房， 首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套 住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款 利率不低于基准利率1.1倍的规定。 3）调整住房交易环节契税和个人所得税优惠政策： 房地产交易环节契税的调整内容为：对个人购买自用普通住房减半征收契税，调整为对 个人购买属于家庭唯一住房的普通住房，减半征收契税；对个人首次购买90 平方米及以下 普通住房减按1%税率征收契税，调整为对个人购买90 平方米及以下且属于家庭唯一住房的 普通住房，减按1%税率征收契税。 个人所得税优惠政策的调整内容为：对个人转让自用5 年以上、并且是家庭唯一生活用 房取得的所得，继续免征个人所得税；对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减 免个人所得税，但在2009 年10 月1 日（含10 月1 日）至2010 年9 月30 日之间（含9 月 30 日）已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可 享受原优惠政策。 4）切实增加住房有效供给。 5）加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订 “阴 阳合同”等行为。 二、【合纵联行·读新政】 【从形式上来看，本次新政出台的文件名未有像“4 ·17 新政”一样包含有 “遏制价格上涨 速度过快”等明确的敏感字眼，而是以与税收相关的文字来命名通知，因此从形式上表明了 本次调控的严厉性有限】 【从内容上看，本轮调控政策主要是对4 ·17 新政的延续以及强化，直接的调控效应来自第 二条以及第三条。其中完善后的差异化住房信贷政策必然大大降低商品房的货币杠杆效应， 2 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 从而在短期内影响市场的需求量。契税及个人所得税率的调控政策寄希望于通过增加商品房 交易环节的成本来抑制商品房投机行为，但从历史经验来看，该类政策对房价的影响非常有 限，更多会从抑制商品房的投资性需求带来影响。因此，综合而言，本次调控政策是对市 场需求的强制性干预，未能从根本上提出合理解决当前供需矛盾的方法。】 三、【新政下的市场背景】 1、4.17 “新国十条”出台后，市场房价的同比增长速度虽然有所放缓，但仍然保持在 10% 以上的水平高位运行。且在2010 年8 月份出现了环比增长的V 型反弹。 4.17 “新国十条”回顾： 1）对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年 子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%。 2）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准 利率的1.1倍。 3）对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商 业银行根据风险管理原则自主确定。 【4.17 “新国十条”后，商品房价格并未在民众期望中出现明显回调。8 月后，全国快速普 现楼市回暖行情，部分城市房价出现抬头迹象。8 月份，70个主要城市的房价同比上涨11.7%。 9 月，尽管政策持续收紧，但在刚需刺激下一