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市场定位和投资可行性分析 深圳市尺度市场策略顾问有限公司 二00一年十月  项目市场定位和投资可行性分析报告思路 第一部分：项目目标市场初步定位报告 1、项目市场环境描述 2、目标市场初步定位 3、定位理由 第二部分：项目投资可行性分析报告 1、项目可行性分析前言 2、项目初步定位 3、项目方案分析 项目开发进度和销售进度确定 项目销售单价的确定 项目销售收入的确定 项目投资开发成本的假设和地价的确定 现金流量表分析 项目财务指标分析 项目敏感性分析 第一部分 项目目标市场初步定位报告 项目市场环境描述： 1、项目概况： 柏庐路项目用地位于XX市城北区柏庐北路西面，娄苑路以南，昆太路改造线以北。XX市气象站临靠地块中端。项目总占地面积约31100平方米，南北长约500米，东西宽约65米（包括退让红线），多层建筑容积率小于等于1.8，小高层建筑容积率小于等于2.5；多层建筑密度小于等于35%。地块为商业和居住用地性质。 2、项目用地现状 项目地块形状呈规则的长条形状，长500米，宽65米，地势平坦，地表整齐，和新修60米宽的柏庐路路面基本平齐，地块上目前大部分为农田和少量临时建筑物，与主城区仅一桥之隔，基本上是一块便于开发的熟地。项目西部紧邻即将修整为60米宽体现城区风貌的主干道之一的柏庐路，隔柏庐路相对望的是同心村十五组村居用地，目前已被另一发展商收购，北段东侧紧挨电视广播大学，中间为XX市气象站，南段东侧为市农业技术推广中心和精密模具标准件公司。北部隔娄苑路为同心村的回迁户和同心密友新村别墅区，南部为正改道修建的昆太路，隔昆太路再跨过越河就进入了XX市目前的中心城区，所以，目前该地段虽然处于城郊接合地段，但随着新的市政中心的向东向北迁移，该地块所处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带，具备较强的升值潜力。 3、项目区域市政公建配套情况： 1）交通： 柏庐路地块周边有二路、十一路公交车，可到达XX主城区的绝大多数地方，同时根据调查，XX市居民对外交通仍主要依赖自行车、摩托车或的士，而本项目三面紧邻三条路面状况很好的柏庐路、昆太路、娄苑路，与市区和城北皆畅通无阻，且随着柏庐路两侧大面积商住项目的开发成功，其人流量和公交车流量将呈现互动的良好发展前景。 2）周边社区生活配套设施： 柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设施很少，沿柏庐北路分布的大部分为村居自建房和待开发用地，沿昆太路分布的主要是电子、模具加工厂，加油站、道路建设工程队等工业设施，本项目地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配件等工业器具销售点，右侧则仅存在一两家档次较低的商店、酒楼等生活配套。 3）周边教育配套： 柏庐路项目南一百米越河大桥边有XX市二中，除此之外婴幼，小学教育配套较为缺乏。 4）娱乐设施两地块周边基本没有。 5）医院设施：无医院和任何便利的医疗配套诊所之类。 二、目标市场初步定位： 1、项目性质定位： 商住综合楼，其中一、二层裙楼设置为商业用途 2、项目性质定位理由： 从项目所处背景而言，柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设施很少，沿柏庐北路分布的大部分为村居自建房和待开发用地，沿昆太路分布的主要是电子、模具加工厂，加油站、道路建设工程队等工业设施，本项目地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配件等工业器具销售点，右侧则仅存在一两家档次较低的商店、酒楼等生活配套。周边配套欠缺，无法满足周边富裕农民的要求。目前该项目地段虽然处于城郊接合地段，但随着新的市政中心的向东向北迁移，该地块所处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带，具备较强的升值潜力，这可以从消费者拦访中潜在消费者对该地段有53.2%的认同率得到佐证。 从前景而言，该项目市场看好。理由如下：首先，由于XX市边邻上海，地理位置很好，受其经济的辐射，前景很不错。而且现在的优惠政策使得越来越多的资金投向XX，在XX投资物业不会贬值。再者，整条柏庐路将来会成为未来XX的主要城市市容干道，贯穿整个城市中心，是去开发区的必经之路，而且目前这里有2路车经过，2路车从火车站开出，路经人民路和亭林路，几个闹市区都能经过，以后城北的人想到市中心也很方便，所以这里的交通环境很好。而现在城北地区住宅较少，人流量不大，尚未形成一个商业氛围浓厚的商住小区。 通过对商铺投资者和周边商住楼盘的实地调查可以得出结论，就是裙楼二层以上不宜做商铺，现今商铺销售时普遍存在着一个“畏高现象”，这种现象在对周边楼盘调查体现得非常明显。 3、项目商铺适合开发商业类型及品种定位： 项目朝柏庐北路一侧配备中小超市、精品商业街以及银行等 项目南北两侧根据规划情况配备中高档商业门面。 4、定位理由： 从项目所处地段的街区功能来看，周边严重欠缺成熟的商业配套设施。项目紧临三段路