下半年楼市走势分析 ·YK·doc.doc

——成都下半年楼市走势分析 一、从10年初开始中央采取区别调控措施，对北京、上海、杭州、广州、深圳、天津等少数一线城市进行重点调控，对其它多数二、三线城市未进行实质性调控。 二、除了少数一线中心城市，包括成都在内，多数城市上半年的房地产销售增长速度，远远大于供给的增长速度。 三、多数房开企业的收入、利润同比大幅增加，现金流宽松。2010年一季度末，上市房企持有现金1800亿，为历史最好水平；存货消费周期约2.5年，为历史较低水平。 四、部分城市的房价非理性过度上涨，如北京部分楼盘一夜之间价格上涨超过万元，引致民怨沸腾，逼迫中央不得不于近期下狠手对楼市进行调控。 五、一季度PPI、CPI上升过快，通货膨胀显现，进一步增加调控楼市的紧迫性和必要性；出口大幅回升，经济稳定增长，使中央有底气对楼市进行严厉的宏观调控。 4月中旬以来，中央一改年初“区别调控、温和调控”的作法，连出几记重拳，猛烈调控全国楼市。各界对此惊疑不定，不知道楼市走势会如何？我的判断是： 一、该政策的实施，提高了消费门槛，抑制了投机需求，不论是短期，还是中长期，都将使楼市的有效消费需求减少。不同城市，需求减少的幅度将不同。在一、二线中心城市，现有需求中，多套以上的投资需求和外地户口购房需求所占比例较高，受本次调控政策的影响较大。三、四线中小城市，现有需求以刚性自住需求和第二套改善需求为主，所受影响相对要小一些。 二、房地产市场不会崩盘，房开企业所受考验应该不会超过2008年。 当前与2008年同期相比，不同要素主要有：目前经济没过热、通货膨胀程度较轻、楼市供求关系相对均衡、开发企业资金较宽松、中央调控经验更丰富等。对于成都来说，还有一个很大的不同是，08年发生百年不遇的大地震；目前是灾后重建，有利于成都的经济增长。上述这些不同，决定了本次调控的性质和将导致的结果，都有别于2008年。更为不同的是，2008年地方政府负债率较低，但是在经历2009年各级政府为GDP“保八”而采取的“投资大跃进”后，目前地方政府总负债高达7.5万亿。这些贷款几乎都“以土地为抵押，以财政收入为担保”。房价若大幅下降，或成交量大幅下滑，将导致地方政府的土地出让收入和财税收入大幅度下滑，使金融系统出现坏帐风险。由于地方政府和国有企业的大量信贷，中国目前金融系统的安全性，远远低于2008年世界金融危机爆发时。可见，各级政府不会允许楼市崩盘，甚至对于楼市大幅回落，都是难以承受的。 三、既然如此，那么本次调控何时会结束？ 调控何时结束，一要看调控的目的何时能达到。二要看经济走势和通货膨胀发展状况。三要看金融系统的承受能力。 政府本次调控楼市的目的应该有三点： 一是抑制房价非理性过快上涨，对部分价格泡沫较大的城市，如北京、上海等地，希望能通过调控使房价出现理性回归，以平抑民怨； 二是从源头上为经济 浇冷水，避免经济过热，控制通货膨胀。 三是促进经济结构转型，避免资源过度向房地产业集中，导致经济结构失衡。 本次新政一出，各城市房价过快上涨势头立即受到遏制，北京等一线中心城市，部分楼盘的价格已经开始下降，调控效果立杆见影。可见，只要政府下决心调控房价，房价就一定能够降下来。但是，“价高者得”的现行土地出让政策不改变，只要经济不滑坡，房价上涨的趋势就不会改变。如果短时间内取消调控，很可能导致楼市报复性反弹。 一季度，GDP增长11.9，表明我国经济出现过热迹象；一季度CPI为2.2，距离3.0的温和通胀警戒线很近，预计6月份CPI将达到2.8左右。当前，房地产业是中国国民经济最重要的支柱产业之一。防止经济过热，抑制通货膨胀，需要打压房地产业。 自年初中央调控楼市以来，许多投资者，对投资国内房地产业，已经从热衷态度转向谨慎，他们更多的将投资注意力转向政府倡导的新能源、节能环保、生物科学等新兴产业。 综上分析，分析本次宏观调控何时能结束，主要取决于GDP走势和CPI走势。决定GDP走势的主要不确定因素是出口走势。2009年我国经济触底强力反弹，“保八”成功，不是遵循经济内生的自然发展规律，而是依靠政府强力投资刺激所取得，超量的货币投放，很可能导致恶性通货膨胀，给未来经济发展埋下巨大隐患。中央已经充分认识到这一点，2010年乃至2011年，我国经济发展的主要任务应该是，在确保经济实现8—9%左右增长的前提下，逐步退出经济刺激政策，避免出现恶性通货膨胀，将CPI控制在2.0—3.0左右为好，使经济以软着陆的方式二次探底，夯实经济基础，力促经济转型，以实现长远健康发展。 去年12月份预计，2010年的GDP走势前高后低（四个季度分别是11.0、10.2、10、9.8），CPI走势则是前低后高(四个季度分别是2.0、3