中国宏观经济分析与房地产行业分析doc.ppt

宏观经济分析 一、改革开放以来中国宏观经济基本情况 改革开放以来，我国经济发展取得了举世瞩目的成就，堪称人类历史上的“奇迹”： 经济长期保持高速增长，国民收入和人民生活水平不断提高； 经济结构持续改善，顺利实现从落后的农业国向现代化工业国的转型，并已进入工业化的中期阶段； 社会结构明显优化，科教文卫事业获得蓬勃发展； 顺利实现“三步走”伟大战略的前两步，国际地位得到明显提升。 然而，不同年份间，特别是在市场经济体制确立之前，中国经济也呈现出了典型的高波动特征： 经济大起大落，有着较大的波幅； 起伏频繁，波动的频度高； “过热”易而“降温”难，扩张与收缩存在明显的不对称性。 总体上看，改革开放以来，我国经济运行呈现出两大基本特征: 高增长高波动 高增长 1979-2010年期间，我国国内生产总值（GDP）保持了年均9.9%的高增速；相应地，此期间国民总收入增长了19.7倍，人均居民消费支出增长了9.6倍。 从国际比较的视角看，以汇率法计算，1978年，我国GDP位居世界第十位，至2010年，我国GDP超过日本，跃居世界第二位。 高波动 1.经济大起大落，有着较大的波幅。 2.经济起伏频繁，波动的频度高。 3.在大多数时间里，经济快速上升，然后缓慢下降，经济“扩张”和“收缩”存在明显的不对称性。 二、经济周期 从改革开放以来我国大致经历了4次经济周期，不管是周长、位势、波动的剧烈程度，还是扩张期与收缩期的对称性，均明显不同。但动态来看，4轮经济波动之间却存在着明显且一致的演进规律 1. 经济运行的内在规律逐渐增强。 2. 经济平均增速开始呈下降趋势 3. 经济运行的平稳性明显提高 4. 经济波动的不对称性有所减弱 三、政府政策 四、总结 由以上分析可知，当前，我国正处于新一轮周期的初始阶段，经济发展的内外部环境较之前几轮周期发生了较大变化，机遇与诸多难以预见的风险和挑战并存。 一方面，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期：国际环境总体上有利于我国和平发展，国内工业化、信息化、城镇化、市场化深入发展，经济结构转型加快，市场需求潜力巨大，资金充裕，科技和教育水平提升，劳动力素质不断改善，基础设施日益完善，政府宏观调控和应对复杂局面的能力明显提高，经济保持平稳较快发展仍面临较多有利条件； 另一方面，我国经济发展所面临的人口、能源、资源、环境等生产要素约束将更为严厉，所受到的经济结构失衡、自主创新能力不足、产业升级遭遇瓶颈和缺乏核心竞争力的压力也将越来越大。因此，加快经济结构战略性调整，彻底转变之前那种片面追求速度而忽视了经济增长质量和效益的发展方式，促进经济平稳较快和可持续发展。 第二部分：行业分析 在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 具体讲，房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产业属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 一、中国房地产的宏观情况 中国的房地产市场起步较晚。新中国成立后的 30 多年，我国基本没有房地产市场 改革开放后，我国房地产业才开始有所发育并逐渐成熟。从20世纪70年代末80的萌芽，到90年代初房地产市场的建立，再到今天房地产产业具有相当规模，这短短三十年我国房地产业几乎一直呈高速度持续发展态势。 下面用几张图分析房地产的基本情况。 一、中国房地产的宏观情况 1、房地产开发投资规模减缓，速度有所降低，但仍然保持比较高的投资速率 2、商品房投资总额在逐年上升，住宅类已经成为商品房投资的重中之重 3、房地产业发展区域特征十分明显 4、房地产销售面积持续增长，但也存在着大量的空置剩余 5、商品房房价逐年递增 二、中国房地产行业的五力模型分析 1、潜在进入者 潜在进入者。对于一个产业来说，新竞争者的加入必然会打破市场平衡，引发现有竞争者的竞争反应，也就不可避免地需要调入新的资源用于竞争，因此使收益降低。 城市化、住房制度、土地政策的改革以及投资渠道的相对匮乏，改革开放30多年积累下来的资本必然会进入房地产行业。大量的非传统房地产企业由于房地产市场的高额利润纷纷进入该市场做服装的七匹狼、雅戈尔做地产；做家电的美的、海尔、苏泊尔、格力做地产；买家电的苏宁也做地产。加上中国加入WTO后，大量的外资也