中国房地产市场政策变化过程与分析doc.ppt

中国房地产市场政策变化过程与分析 中国房地产市场政策变化过程与分析 房地产市场四轮宏观调控政策的阶段划分 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011初 住宅由实物分配向住宅货币化转变 规范房地产一二级市场及信贷市场的交易 促进房地产市场复苏和发展 带动经济发展 规范房地产市场交易秩序 打压高房价 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 中国房地产市场政策变化过程与分析 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011初 第一阶段： 扩大内需 减轻政府财政负担 房地产市场化改革 加快住房建设 调控背景 《关于进一步深化城镇住房体制改革加快住房建设的通知》 实现从住房实物分配向住房货币化的转变 建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系 文件及主要措施 中国房地产市场政策变化过程与分析 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011初 第二阶段： 调控背景 2004年国土资源部和监察部“71号令” 所有经营性土地一律公开竞价出让，停止协议出 2005年3月“老国八条” 调整房地产开发用地供应结构，增加普通商品房和经济适用房土地供应结构 文件及主要措施 土地政策 信贷政策 2003年6月《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》 取消个人房贷优惠将房地产商自有资本金比例提高到35% 缓解房地产市场交易紊乱 健全房地产市场各项配套制度 打压房地产投机现象 中国房地产市场政策变化过程与分析 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011初 第二阶段： 调控背景 国家税务总局，2005年6月1日开始：购买不足两年对外销售的住房，全额征收营业税；超过两年的，对资产溢价的部分征收营业税。 国家税务总局2007年发文，要求加强对1993就出台的土地增值税进行征收 文件及主要措施 税收政策 规范房地产市场交易政策 加强预售制许可管理 规范建设用地使用权证书取得 限制开放商囤地 缓解房地产市场交易紊乱 健全房地产市场各项配套制度 打压房地产投机现象 中国房地产市场政策变化过程与分析 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011初 第三阶段： 调控背景 1.央行下调存款准备金率； 2.居民首购最低首付款比例减至20%，商业性个人住房贷款利率的下限扩大 3.住房公积金各档次贷款利率下调； 4.非改善型二套房贷首付至少必须为四成。 文件及主要措施 信贷政策 税收政策 住房契税下调 暂免征收印花税、土地增值税 美国金融风暴的影响，交易量和楼价 下跌 健全房地产市场各项配套制度 加强银行流动性管理 中国房地产市场政策变化过程与分析 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011初 第三阶段： 调控背景 优先支持节地房地产开发项目 国家土地督察条例颁布 加强建设用地容积率管理 文件及主要措施 土地政策 住房政策 促进廉租住房、经济适用房建设和住房租赁市场的发展； 支持普通自住和改善型住房消费 美国金融风暴的影响，交易量和楼价 下跌 健全房地产市场各项配套制度 加强银行流动性管理 中国房地产市场政策变化过程与分析 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011初 第三阶段： 调控背景 房价过高地区暂停发放第三套房贷； 贷款买二套房首付不得低于40%； 银行不得对投机投资购房贷款； 央行上调准备金率； 文件及主要措施 信贷政策 税收政策 购买二套普通住房不再适用首次购房契税优惠政策 部分城市对二套房试征房产税 对销售购买超5年非普通住房征收差额营业税 地王频频刷新 投机购房严重 房价过快上涨 政府公信力屡遭诟病 谢 谢 观 看！