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公司发展面临的外部环境分析 第一部分 房地产业开发数据分析 要点 随着房地产整个产业的升温，各界对它的关注也越来越多，认识上趋向于成熟和理性。房地产作为国民经济发展的先导性行业，对我国经济增长具有相当大的影响2003年2月18日国土资源部发出了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，要求严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，防止楼市动荡带来风险；停止别墅类用地的土地供应；普通住宅价格上涨过快的地方，可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。 房地产企业数量和规模 国现有房地产开发企业多家，中拥有一级开发资质的仅349家，整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的上市公司中的十强，其平均总资产也只有60亿（根据搜房研究院、国务院发展研究中心和清华房地产研究所发布的《2003年中国房地产上市公司TOP10研究报告》），与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司相差甚远。 表1 中国一级资质房地产开发企业省区分布 单位：个 北 京 47 湖 北 13 湖 南 6 陕 西 3 天 津 20 吉 林 7 河 北 1 新 疆 6 内蒙古 0 浙 江 27 云 南 4 广 西 2 辽 宁 24 山 东 22 西 藏 0 贵 州 3 上 海 37 山 西 2 青 海 2 海 南 0 江 苏 29 黑龙江 11 宁 夏 3 重 庆 10 福 建 14 安 徽 12 广 东 23 甘 肃 0 江 西 2 河 南 7 四 川 9 全 国 349 资料来源：。 表2 中国房地产上市公司总资产10强 股票代码 股票简称 总资产（万元） 排 名 600266 北京城建 841588 1 000002 万科Ａ 821582 2 600663 陆家嘴 770759 3 000931 中关村 739930 4 000024 招商局Ａ 526896 5 600881 亚泰集团 519180 6 600675 中华企业 515918 7 000006 深振业Ａ 449088 8 000042 深长城Ａ 440467 9 000009 深宝安Ａ 411044 10 资料来源：《2003年中国房地产上市公司TOP10研究报告》。 2.2%、人口为10.4%，却创造了22.1%的国内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口额。上海市2001年国内生产总值位居全国榜首，苏州、杭州、无锡也均名列前10名。从城市化发展水平和经济实力来看，中国经济实力最强的35个城市，有10个位于长江三角洲；全国综合实力百强县，该地区占50%，民营企业和乡镇企业活力十足；截至2002年底，世界500强企业已经有400多家进入长三角，其中上海有184家跨国公司的地区总部和中国总部。此外，长三角还是全国人口汇集能力最强的区域。2003年，明确提出要在五年内打造一个三小时都市经济圈。江浙沪计划在5年内15个都市高速公路连接起来实现互通，三地分别已经拿出来具体交通一体化计划，仅浙江省就提出在今后五年投入600多亿元、建成1000多公里高速公路。届时，长三角先从交通上实现一体化，为经济一体化打下坚实基础。10～15年，长三角地区人口将达1.5亿。届时，城市建设总量将翻一番，以使市政建设符合人口规模。四年有不少房地产公司跨区域发展上有较大的举措，如顺驰集团在上海、南京、无锡、苏州等地大规模的购置土地，扩大其在全国的市场占有率，并且提出做全国房地产开发企业第一名的目标。此外，从各大企业选择的扩张城市来看，也有明显的改变。以往企业往往将北京、上海、广州等特大城市和东部沿海城市作为发展目标，年则有更多的企业投资中西部城市，比如西安、武汉、成都、南昌等。这说明中西部地区房地产开始升温，许多开发企业看好这些区域的发展前景。表3 进行跨区域扩张的主要房地产公司及其主攻城市公司名称公司有开发项目的城市万科深圳、上海、北京、沈阳、天津、成都、武汉、长春、南京、南昌、大连、广州、中山中海地产深圳、北京、上海、广州、成都、西安、长春金地集团深圳、北京、上海、武汉招商地产深圳、北京、上海、广州、西安、武汉、南京、香港、澳门珠江·合生广州、北京、天津、上海、西安、深圳保利地产广州、北京、上海、武汉、哈尔滨富力地产广州、北京华润置地北京、上海、成都北京城建北京、重庆、上海、大连、海口、珠海阳光100北京、天津、重庆、济南、长沙、南宁、柳州、桂林复地集团上海、武汉、南京绿地集团上海、南昌、合肥、长春大华集团上海、南京、武汉大连万达集团大连、哈尔滨、吉林、长春、沈阳、青岛、北京、天津、济南、南京、上海、宁波、西安、武汉、成都、南昌、长沙、昆明、南宁顺驰天津、北京、石家庄、武汉、上海、南京、苏州、无锡资料来源：