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华润凤凰城一期一批开盘报告 （一批7、8、9、10、11栋） 项目情况： 物业地址: 长沙经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间开发商: 华润置地（湖南）有限公司占地面积建筑面积建筑类别: 小高层、高层装修状况: 毛坯周边配套: 紧邻的易初莲花超市，长沙县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关，湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府，长沙市中医医院（长沙市第八医院）等卫生机构，都处于项目5分钟车程半径内。 （负一楼） （一楼） 开盘流程： 推售情况 （房号排布） 房型 面积 推出套数 销售套数 销售率 销售率合计 二房二厅 79平米 104 10 9.6% 36.8% 80平米 160 60 37.5% 88平米（花院2+1） 121 52 43.0% 90平米（花院2+1） 44 36 81.8% 三房二厅 115平米 36 6 16.7% 34.4% 121平米 36 11 30.6% 127平米（花院3+1） 53 26 49.1% 合计 554 201 36.3% 36.3% 推售情况有如下观点： 1、从户型面积来看，凤凰城的户型面积整体偏紧凑型，如79、80的二房，115的三房； 2、推出二房429套，79-90平米；三房125套，115-127平米；二房占总推量的77.4%，是本次开盘的主推产品； 3、畅销户型是90平米的二房。此户型仅44套，全部位于11#，二梯三户，由于采用科学设计，使其南北通透，达到了纯板式的通风采光效果；又带算半面积的花院10平米，可将此花园隔成一房，实现二房变三房。是非常经典实用的户型，受到了消费者的亲睐。 4、带花院的户型，普遍卖的好，说明了这种户型的设计得到了消费者的认可。 90平米二房（花院2+1 127平米三房（花院3+1） 价格情况： 开盘前宣称，起价2880元/平米，均价3280元/平米。层差，1楼、2楼相差80元/平米；其他层差在10-15元/平米。三房价格比二房价格要高出300元/平米左右，带花院房子比普通房子要高200元/平米左右。 后据称，开盘前临时进行了价格调整，降低了整体均价。根据研究部监控到数据，华润凤凰城均价在3200元/平米左右。 部分真实成交价格（或价格表选房价）如下： 9栋8楼03号房，VIP 1.5折优惠，再当天成交优惠1个点，2920元/平米； 9栋9楼05号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3253元/平米； 9栋3楼08号房，VIP 2.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，一次性付款优惠1个点，2841元/平米； 11栋9楼01号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3220元/平米； 11栋4楼01号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3137元/平米； 11栋3楼04号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3100元/平米； 11栋5楼06号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3260元/平米； 优惠情况：最高优惠额度，可以达到4.5个点的优惠。 2008年3月22日至2008年5月15日，可以申请加入华润会，开盘享受额外1个点优惠； 5月16日后，于任一银行预存2万元即可办理VIP卡，享受1.5个点的折扣优惠； 开盘当天签订购房合同，享受1个点的优惠； 采用一次性付款的，可以额外享受1个点优惠。 抽奖优惠情况: 奖金等级 名额 奖品 一等奖 2名 1万元购房优惠券 二等奖 6名 5千元购房优惠券 三等奖 16名 1千元购房优惠券 项目营销活动回顾： 时间 内容 2008年3月22日 咨询中心开放并开始受理华润置地会会员入会 2008年5月16日 会员升级开始，于银行预存2万办理VIP卡 2008年6月16日 举办：华润2008凤飞中国年启动仪式 2008年8月16日 营销中心对外开放仪式暨名家论坛 2008年9月6日15点 “魅力东南亚水果节”在营销中心举行 2008年9月13日15点 华润爱在凤凰城情侣派对，3分钟约会，弗拉明戈，斗牛士现场呈现。 2008年9月13日 开始意向选房，9月20日，盛大开盘。宣称起价2880元/平米。 营销策略分析： 时间 活动内容 策略分析 08.3.22-5.16 免费加入华润会 无门槛蓄客策略，追求客户的数量，暂不注重质量。 08.5.16-9.13 存2万于任一银行，拿凭证办理VIP 对意向客户进行筛选，蓄客门槛依然很低，在冷清的行情下的蓄客策略。 08.9.6-9.20 高密集度活动、意向选房 开盘前通过高密集的活动吸引客户，预热开盘，并在开盘前一周进行意向选房，便于开盘管理。 总体评价： 华润凤凰城采用了“高喊低走”的