2010年济南龙奥地块的项目市场定位报告.docVIP

济南龙奥地块项目市场定位报告 目 录 目 录 II 第1部分 项目资源分析 1 1.1 地块位置 1 1.2 规划经济技术指标 2 1.3 地块现状分析 2 1.3.1 地表现状 2 1.3.2 周边环境 4 1.3.3 交通 4 1.3.4 生活配套 4 1.4 地块周边的发展规划 5 1.5 项目发展目标 8 第2部分 市场分析 8 2.1区域土地市场分析 9 2.2写字楼市场分析 11 2.3公寓市场分析 17 第3部分 周边竞争与可比项目分析 22 3.1 写字楼竞争与可比项目分析 22 3.1.1 竞争项目个案分析 24 3.1.2 写字楼竞争项目小结 30 3.2 公寓竞争与可比项目分析 30 3.2.1 竞争项目个案分析 32 3.2.2 公寓竞争项目总结 47 3.2 商业竞争与可比项目分析 48 3.2.1 区域商业概况 48 3.2.2 典型商业竞争项目 48 3.2.4 小结 49 第4部分 项目SWOT分析 50 4.1 优势分析 50 4.2劣势分析 50 4.3机会分析 50 4.4威胁分析 51 4.5劣势及威胁应对策略 51 第5部分 项目市场定位 52 5.1 项目业态定位 52 5.2 项目整体形象定位 53 5.3 公寓定位 54 5.3.1 目标客户群定位 54 5.3.2 公寓产品定位 54 5.3.5 价格定位 59 5.4 商业定位 60 5.4.1 商业业态定位 60 5.4.2商业位置分布及规模 60 5.4.4 商业价格定位 61 5.5 公共配套设施定位 61 5.5.1 车库 61 5.5.2 会所 62 5.6 项目分期开发建议 62 第1部分项目资源分析 1.1 地块位置 图1：项目所在区域用地规划图 备注：红色为商业金融用地，黄色为居住用地 1.2 规划经济技术指标 23875㎡，可规划建筑面积143250㎡。该项目具体经济技术指标如下： 总规划用地（㎡） 23875 折合（亩） 35.81 地上规划建筑容积率 6 地下规划容积率 2.4 地上可规划建筑面积（㎡） 143250 地下可规划建筑面积（㎡） 57300 规划建筑密度 40.00% 规划绿化率 25.00% 1.3 地块现状分析 项目紧邻龙奥北路，地势整体比较方正平整，东西面宽256米，南北进深90米，场地内没有任何建筑物，具备快速开工的条件。 图2：项目现状图 图3：项目区位图 1.3.2 周边环境 1.3.3 交通 1.3.4 生活配套 1.4 地块周边的发展规划 “一体两翼”城市发展规划导向下，片区定位为城市东部副中心的核心组团，与软件园研发中心协同构筑济南东部副中心，成为山东省和济南市的高端服务中心、高端消费商贸集聚区和金融保险业副中心。 随着奥体中心、龙奥大厦、全运村、喜来登酒店等重点项目的建成及投入使用，奥体片区已经成为东部新城的核心。其先期启动及区域发展重点工程有新政务中心、奥体中心、省博物馆新馆和档案馆新馆、省立医院东院区、省高院、武警总队、奥体酒店、鲁商国奥城、全运村等，当前阶段区域发展拉动主力为政府、企事业单位的入驻以及中海、绿城等一线企业住宅项目的开发。图4：奥体中心区域重点项目分布图 图5：奥体中心区域规划鸟瞰图 1.5 项目发展目标 第2部分市场分析 多次置业者贷款，住宅领域的投机投资行为受到严重打压228亩 在新政频出打击了住宅项目的投机投资行为后，从住宅市场撤出的热钱反倒为写字楼、公寓等经营性物业投资迎来发展的机遇！海尔绿城玉兰公寓看盘热销也证明了这点，该项目开盘成交客户中投资客的比重占到了70%。 2.1区域土地市场分析 项目位于济南奥体中心核心区域，从区域用地规划图来看，龙奥北路以北以及经十路沿线主要为商业金融用地。借助政府东迁、全运经济等大势，东部区域成了新的济南权力中心，该区域也一直是济南土地市场的热点区域，土地价格一直位于高位，其中龙奥9号地块与本项目相距不足200米，成交价格达到1082万元/亩。从2009年至今共成交四宗商业用地，明细详见下表。 表1：2009-2010年周边土地成交情况一览表 图6：2009-2010年周边成交土地位置图（商业金融用地） 2.2写字楼市场分析 2.2.1济南写字楼概况 济南的写字楼市场长时间处于相对低谷的状态，直到中润世纪广场等多个写字楼项目的高调上市，让人们看到了济南写字楼市场的潜力。现在市场上大量存在的写字楼产品主要还是一些机关单位、银行、商场自己修建，且一般都是以自用为主、部分出租，整体规模小，比较分散，但济南市市场上以中润世纪广场、万达广场、黄金时代广场为代表的真正专业化写字楼正在慢慢出现。根据重