奥园地块控规规划说明书doc.doc

清远市J46号区局部控制性详细规划 说明书 一、前言 1 编制背景 为全力推进江北组团清远职业技术学院片区的发展，进一步强化规划对建设的指导作用。本规划受清远市的委托，在编制完成了清远市总体规划修编的基础上，对江北组团清远职业技术学院片区展开控制性详细规划的编制工作。 二、现状概况 1 地理位置及自然环境特征 1.1 地理位置 江北组团清远职业技术学院片区（以下简称“本片区”）位于江北组团东北部。东起学景路的北延线，西至清辉北路，南临直通路，北倚清远职业技术学院，规划用地面积约为61.91公顷。 1.2 自然环境特征概况 清远属亚热带季风型气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明，年平均气温为17℃。10月至次年2月是相对少雨期，其余时间降雨较充分。本片区北侧环山，片区内河道密布贯穿主要的鱼塘，灌溉便利，但排水条件差，极易受涝成灾。 2 现状土地利用情况 本片区总用地面积为61.91公顷，除现状的小部分村民住宅和直通路前段建成外，其他地方均没有建设开发。土地开发还有相当的发展空间和弹性。 2.1用地构成 表2.1：现状用地汇总表： 序 号 用地代码 用地性质 用地面积 所占比例 大类 （ha） （%） 1 R 三类居住用地 0.2 0.32 2 S 道路用地 1.7 2.75 3 E 水域 7.8 12.60 耕地 52.21 84.33 合计 61.91 100.00 2.2 各类用地利用情况 本片区位于江北组团的城乡结合部，现状呈现田园风光的形态，尚处在城市化初期的发展阶段，各类城市基础设施均未完善。现状除少部分村民居住用地外，其余均为村镇建设用地、农田耕地和水域。 （1）居住用地 现状居住用地主要分布在直通路的北侧,用地面积约为0.2公顷。建筑大多为1~2层砖混结构质量一般的建筑。 （2）道路用地 本片区道路用地总面积为1.7公顷，主要是直通路的东段，片区内尚无成规模的社会公共停车场。 （3）水域和其它用地 水域和其它用地总用地面积达60.01公顷。其中水域用地面积为7.8公顷，主要指规划范围内清远职业技术学院湖和灌溉农田的江渠；耕地面积为52.21公顷，主要为鱼塘和小山丘。 3 现状用地权属 表3： 用地单位 用地面积（ha） 所占百份比（%） 1 农民实业用地 5.30 8.56 2 东成水电所用地 1.51 2.44 3 质检用地 2.20 3.55 4 奥园用地 9.50 15.34 5 清职院用地 19.06 30.79 6 未征用地 20.10 32.47 7 道路用地 61.91 6.85 合 计　 61.91 100 注：用地权属均为规划委托方提供 4.1本片区现状总建筑面积约为3600m2(包含临时建筑)， 5 公共配套设施现状 本片区现状公共配套设施较缺乏，现状仅在直通路沿线有少量商业服务设施。 6 道路交通现状 本片区外围道路均为城市干道（直通路），其它内部道路大都为旧村或周边业主自建的小支路。 三、规划依据、原则与定位 1 规划依据 1.1《清远市城市总体规划（2004-2020）》 1.2已划拨红线、宗地（截止到2008.7上） 1.3 国家、地方城市规划的相关法规、规范 2 规划原则 2.1合理性原则 合理确定土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效能，同时兼顾社会效益和环境效益。 2.2可操作性原则 通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，提出合理的实施建议，近远期相结合，滚动开发，使规划具有可操作性。 2.3可持续发展原则 注重规划中土地开发方式及强度的前瞻性和弹性，并为以后的发展和规划管理留有余地。 2.4生态性原则 结合本片区的自然环境特色，加强自然山水风貌和生态环境的保护，促进生态平衡，提高片区生态环境质量。 3 规划定位 基于对现状用地情况及城市发展需求的分析，综合考虑清远市总体规划的要求，本次规划将江北组团清远职业技术学院片区的功能确定为： （1）富有现代气息和地方人文景观特色的现代化居住区。 （2）具有清远市示范作用的居住区。 四、规划主题、目标与规模 1 规划主题 1.1主题：富有现代气息和地域人文景观特色的居住区的创建 以高起点、高标准的规划，在总体规划的基础上优化土地利用结构及道路交通系统，提升片区的辐射力，改善区内的环境质量，通过灵活、超前的城市规划理念，创造出富有现代气息和地域人文景观特色的居住区新形象。 2 规划目标 2.1 尊重上层次规划，明确性质，服务城市，带动新区，促进城市经济的繁荣和发展。 2.2 调整结构，提高土地综合利用效益。 2.3完善配套，理顺交通，协调与周边的关系。 2.4 保护自然生态环境，提高整体环境质量。 3.规模 用地规模： 规划范围内总用地面