2011年绍兴颐高广场的项目营销提案.ppt

市 场 篇;;;项目区位;地块状况;地块状况;项目效果图;项目面积配比;项目SWOT分析;;;绍兴市区商品房市场;小结;;10公里;酒店式公寓市场竞争个案分布;案名; 目前绍兴市区在售酒店式公寓项目相对较少，但是包括已推未售量8万㎡、未推量近4.2万㎡，市场总体供应量也达到了约12.2万㎡； 产品面积主要有两个面积段，35-60㎡和70-86㎡；产品大多为精装修，装修标准基本为2000-3000元/㎡； 当前酒店式公寓成交均价在11000元/㎡左右，主力产品总价40-65万之间，对应产品主力户型面积在40-55㎡之间。;案名;;;项目;01;;;星城大厦;星城大厦;1;中金国际;君悦·柏悦; 对本案酒店式公寓产品的启示;10公里;竞争市场在售个案分布;案名;在售个案分析;竞争市场待售个案分布;案名;区域;主要个案去化分析;竞争个案总价分析;客户分析;推案量:办公约5.04万方;中成·好望大厦;鼎盛时代大厦;面积（㎡）;推案量:4.2万方;中金国际;推案量:0.49万方;面积（㎡）;推案量:约4.5万方;面积（㎡）;推案量:约3.8万方;面积（㎡）;对本案写字楼产品的启示;;颐高优势;项目核心价值;与竞品项目比较;客户认知;目标客群属性;项目整体定位;项目定位解析;1、写字楼产品相对于酒店式公寓产品市场形势更严峻，本案去除商业裙房及自己持有的面积，剩余面积约20000㎡，则10000㎡用于做写字楼；;;酒店式公寓当前价格建议;面积（㎡）;写字楼当前价格建议;写字楼当前价格建议;建议在酒店式公寓去化80%的时候，写字楼正式入市;项目去化周期修正;营 销 篇;营 销 策 略;; 绍兴首席IT综合体，颐高数码连锁，IT连锁，打造颐高数码在绍兴市场的绝对引领地位。体现项目的绝对投资价值。 项目营销分为三期入市，稳步推进，避免营销中自己打自己，降低市场风险， 保证阶段热销。 先将商业部分整体包装，将颐高数码的规模超大型表现出来，然后分三批次推案，先推出两栋酒店公寓，再推办公改造的酒店公寓，再推出剩余的办公。 价格采取小幅低开高走策略，给予前期初始购买客户增值空间，放大项目投资增值效应。;开拓“现场销售”+“外出展销”双重销售模式;借助竞争对手： 区域竞争项目“巨星大厦”、“北辰商务大厦” 预计今??年底或明年年初开盘入市，君悦、柏悦、星城大厦已在售，借助竞争楼盘将区域炒热，借助竞争项目，拦截客源，为本项目提供前期客源积累。 借助自身力量： 颐高数码的入驻，为绍兴的投资市场注入了一股强势力量，而颐高广场无疑成为了投资客都关注的产品。因此建议项目在2012年9月份进场蓄水，11月中旬开盘。;6月售楼处公开 7月份硬广+软广 （颐高数码信息、颐高品牌） 8月份样板房实景公开（产品信息，体现投资价值） 8—10月客户蓄水充分，力争达到开盘要求（结合推案量） 工程达到预售条件;VIP预约;本案销售周期共为30个月;■ 从项目的总体量上，本案体量较小，属小而精的楼盘，绍兴市场较小，供应量较大，分批入市可以更好地洞悉市场，抓住投资客，确保项目销售顺利进行。 ■ 绍兴市场上，客户对总价60万以内的酒店公寓比较感兴趣，同时，办公市场去化速度很慢。分批分期推案，先推酒店公寓再推办公，是追求项目价值最大化的一种手段。 ■ 两栋酒店公寓先推出，再推出1万平方办公改的酒店公寓，待酒店公寓去化到80%时，推出办公。避免酒店公寓与办公出现互相竞争的现象，也便于逐步推高价格。;2、3号楼开盘 2012年11月;1;1;1;1;栋号;营 销 推 广 策 略;推广总目标;推广策略;推出IT创业园概念 重点确立品牌概念价值 与未来举足轻重的地位;营销渠道;推广思路：前期颐高数码的推广，主要是将颐高IT创业园的概念植入绍兴，打造绍兴首席IT综合体，吸引大众对项目的注意，同样有效的抓住投资客的眼球，告知未来这里将成为绍兴数码IT电脑市场的风向标。 阶段目标：树立品牌形象 积累有效客户 现场配合：工地围墙、户外导示、道旗、户外广告牌、售楼处包装、 销售道具、SP活动;广告主题：成就绍兴数码电子行业风向标 ■ IT创业园、时尚数码、电子商务，为绍兴树立一个IT新地标 SP公关活动配合：IT领袖峰会暨绍兴颐高广场新闻发布会 平面媒体：报纸、绍兴楼市杂志、动车杂志 户外媒体：户外高炮、户外看板、道旗 电子媒体：电视广告、广播电台、网络、分众传媒、短信;SP活动 IT领袖峰会暨颐高广场新闻发布会 内容：举办IT领袖峰会暨颐高广场新闻发布会，树立颐高广场在绍兴的数码电子行业的领导性地位。 媒体支持：电视/广播/报纸 ;IT领袖峰会;SP活动 时尚数码电子产品展览会 内容：在售楼处，举办时尚数码电子产品展览会，将高