2011年郑州货栈街项的目市场调研报告.ppt

货栈街项目 市场调研报告;■目录;第一部分 市场调研结论综述;;;住宅供应占据主流;住宅需求;第二部分 宏观、中观数据调查研究;第三部分 宏观、中观数据调查研究;经济数据 人口、人文状况 规划状况 政策环境;2006-2010年郑州市GDP;经济篇;经济篇;2006-2010年郑州市财政一般预算收入;2006-2010年郑州市固定资产投资状况;;经济篇;经济篇;经济篇;经济篇;年份;人口篇;人口篇;;人口篇;人口篇;人口篇;人口篇;郑州市高端人士统计（2009年）;人口篇;五类居民需求数量预测 1.原城市居民需求数量（拥有郑州市户口的常住居民） 郑州市居民结婚、离婚产生购房需求，按2009年的数字，结婚与离婚登记人口共约为10万对，按60%的购房比例、户均100平方米的住宅面积计算，年均约需新增住房面积约为600万平方米 2.被城市居民需求数量（城中村居民、新城建设，需求量极少） 由于郑州市城中村居民在城中村改造中获取住房补贴，购房需求较少，此部分可忽略不计 3.暂城市居民需求数量（流动人口） 郑州市流动人口年均增长约20万人，按5%的购房率，人均50平方米的住宅面积计算，需新增住房面积约为50万平方米;人群类别;人文篇;人文篇;规划篇;规划篇;规划篇;规划篇;规划篇;规划篇;规划篇;规划篇;规划篇;规划篇;政策篇;已出台政策;政策篇;第三部分 本项目地块及区域状况研究;第三部分 本项目地块及区域资源状况研究;第三部分 本项目地块及区域资源状况研究;地块位置状况;郑汴路;地块交通状况;周边交通状况;地块现状;地块规划条件;周边物业情况;周边配套情况;地块价值分析;本项目商业及客户资源状况;客户资源： 自住型客户：基于地块区位考虑，本项目可满足郑州每年增加的3万青年人群与部分改善型客户的自住需求 投资型客户：郑州市高收入人群42万人，包括：行政事业单位干部、私营企业主、个体工商户等，同时还有部分其他城市客户，存在投资购房需求和投资商铺需求 经营者:目前周边商户约800人,经商气氛较浓 消费者:周边居民与周边专业市场人群约1万人;地块属性及价值分析;第四部分 郑州市房地产发展状况研究;●本部分调查研究主要解决什么问题？ 郑州市房地产宏观运行状况如何？ 郑州市房地产整体市场供应状况如何？供应特征如何？ 郑州市房地产分区状况及区域发展状况如何？ 郑州市房地产市场存在什么问题？ 郑州市房地产市场存在什么市场机会和空间？ 郑州市未来房地产市场发展趋势是什么？ ……;;郑州市房地产宏观运行状况;2006-2010年郑州房地产投资额及增长状况;2006-2010年郑州商品房屋销售面积及增长状况;2006-2010年郑州商品房屋销售额及增长状况;郑州市2010年3月份-2011年2月份房地产开发上市量;月 份;郑州市2010年3月份-2011年2月份房地产开发库存量;房地产; 年份;影响楼盘增加价格的相关因素分析——11大因素;房地产;升龙现象：大量占有城中村，形成一套城中村改造、城市综合体开发和旧城改造的城市运营特有模式。 万达现象：全国布局万达广场，成为中国商业地产开发的领军企业，以万科为标杆。 建业现象：省域化开发布局，以住宅开发为主，商业地产、城市综合体目前涉及较少。 正商现象：当年金成地产的翻版，密度高、价格低、速度快，多盘同开，在二七区形成“正商区”，在航海路形成“正商路”。正商地产采取“只走不看路”的开发模式。这种模式目前来看是正确的，目前房地产是阳光大道，不需要看路，看路反而会耽误时间。 居易现象：早期开发二十一世纪社区，形成一定的影响力，后战略布局转向省外，目前因资金受困难以再回到郑州。 未来现象：早期在郑州开发未来大厦、未来花园等取得好的成绩，后转战河南其他城市，目前也难以再回到郑州，与居易相似。;盘点郑州房地产开发企业之最;郑州市各区域房地产发展状况;西区;主城区;主城区——传统商业区;主城区——传统商业区;主城区——铁路货运区;金水政务区;主城区——西北区;住宅——综合体类;高层类住宅：主城区单纯高层住宅不多，代表楼盘为英地天骄华庭。 产品类型特征 140平方米以上的大户型和复式较少；二房、三房是主力户型，比例相当。 二房、三房也较为畅销，尤其是70-90平方米的二房和90-120平方米的三房表现最受市场欢迎；140平方米以上的大户型和复式销售缓慢。;集中度高：郑州主城区的写字楼主要集中在花园路紫荆山路和经三路附近 供应量少：主城区在售写字楼项目不多，多集中在城市综合体项目中，即将上市写字楼项目有郑州时代中心、金成国贸旁项目等 市场萎缩：郑东新区高品质写字楼的聚集和城市的发展趋势使主城区写字楼市场逐渐萎缩;主城区;郑东新区;郑东新区发展阶段：;郑东新区开发新亮点——三大新亮点：;区域主要供应产