2011年郑州高新区洼的刘项目商业规划及定位报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;锦艺·经纬国际推售策略建议; 锦艺·经纬国际项目目前已经进入了最后的筹备阶段，项目即将在2011年春节后开始正式开启推广活动。在此，泰辰置业针对项目2011年的营销推广提出思路方案，为项目未来营销工作做好准备。;本次报告的所解决的任务：; 首先，让我们来看一看，我们手中可卖的产品都有哪些？哪些产品率先推出市场？; 锦艺经纬国际项目位于西四环和郑上路交叉口西北角，是由锦艺集团开发的一个集轻纺市场、住宅、商业、酒店、公寓为一体的大型城市综合体项目。; 锦艺经纬国际项目总占地22.57万平方米，总建筑面积74.03万平方米，容积率3.28，其中住宅部分28.13万平方米，轻纺市场24.84万平方米，酒店4.16万平方米，公寓9.36万平方米，集中式商业5.09万平方米，临街商业2.04万平方米。目前项目主要销售销售任务为住宅部分。; 其中住宅部分共计12栋22-34F不等的高层建筑，共计3168套房源，共分两期进行动工。;户型; 经过我们梳理，我们目前率先开工可售的房源为2128套，主要以77-98㎡的两房为主，112-119㎡的三房和139㎡的四房为辅。 那么我们该如何推售这部分房源，并且哪部分是第一批推出市场的房源？;泰辰对本项目首推房源所选定的原则; 确定了我们的项目将采用“以价诱客”的启动原则，那么我们首批推出的房源，建议以“次优素质”产品来撬动市场，以“优质产品”作为后期价值提升载体！ 我们将一期房源做一个价值梳理！来选定推售房源位置及数量！;住宅价值分析; 进行了产品价值梳理后，建议项目以“东侧靠近轻纺城部分”的产品作为“低价撬动市场”的工具。;项目; 从以上项目可以看出，大型城中村改造项目启动区的规模通常较大，有一期成城的气势，能够给到市场最大的信心。升龙系项目热销的原因之一就源于其充足的推货量，我司操作升龙凤凰城项目的成功经验也证明了“供应对需求的引导作用”。;1期首批 推出4栋楼;项目概况 余下房源推售; 确定了要卖的产品后，就需要确定使用什么样的手段去销售我们的产品！;锦艺·经纬国际，2011年 我们的营销任务和目标如何设定？;营销推广 营销节点划分;开盘前客户量要求——客户吸引、级数扩大 首批1088套房源开盘实现销售70%，即要求成交套数为： 762套 按照60%解筹率计算，筹量要求为： 1270筹 按照30%到访客户认筹率计算，现场到访客户数量为： 4233批 按照90天累客期计算，每天客户到访平均量为： 47批 ;锦艺·经纬国际， 究竟拿什么卖点去吸引4233批客户？;区域前景;西区城市门户;未来立体交通;营销推广 项目核心卖点;城市综合体;营销推广 项目核心卖点;户型设计;营销推广 项目核心卖点;市场成功营销案例参考;案例参考 营销推广手段;案例参考 营销推广手段; 升龙凤凰城前期进行了区域炒作，以建造一座“郑州城市南中心”的概念来吸引市场关注，给予市场信心。;升龙凤凰城项目采用了升龙品牌的号召力以及曼哈顿在市场上的影响力来衬托项目的价值。提出了“升龙企业 城市运营专家”、“升龙大手笔 再造凤凰城”“一座凤凰城、三个曼哈顿”、“错过曼哈顿、还要错过凤凰城吗？”; 升龙凤凰城采用豪华大气的售楼部来吸引市场关注，提升项目档次，给予客户信心和体验。; 升龙凤凰城采用在楼体内建造豪华精致的样板间来给予客户实景体验。;媒体策略： 1、主流媒体密集轰炸 2、辅助媒体纵深覆盖 3、启动期媒体全方位覆盖，迅速树立项目知名度;案例参考 营销推广手段;案例参考 营销推广手段; 美景菩提前期进行了区域炒作，举行了“美景菩提区域价值研讨会 ”，来为高新区的发展造势！让市场开始关注高新区的发展！;案例参考 营销推广手段;案例参考 营销推广手段;美景菩提项目通过首创中原首家禅意居所的差异化形象，来吸引市场关注; 通过对目前市场上热销的项目以及位于市场关注度较低的项目研究来看，通常的营销推广策略为“前期区域炒作 +开发商品牌借势 + 震撼的现场展示效果 +