上实淮北九方刘庄项的目市场定位报告1.pptVIP

;本项目的基本条件;要定位必须明确四个前提;;;;投资热土：煤炭资源、火力发电、物流服务等优势产业，已引来众多项目和客商，汽车城等大项目已初具规模;淮北是典型的工业城市，三产结构比为10：60：30;淮北是一座新兴的工业城市，随着连霍高速\宁洛高速\合徐高速的贯通，大大改善了淮北市的交通区位条件，促进了淮北市的对外发展;紧密的城市群落，精确的城市定位和功能;自身的资源优势及外部产业的持续进驻，推动了淮北经济持续快速增长，宏观经济的趋强，推动了房地产市场的发展;园区经济聚集和发展进一步带来大量的高素质产业人口 ;园区经济聚集和发展进一步带来大量的高素质产业人口 ;2006年，年末全市户籍人口212.2万人,人口总量继续保持低速增长。全年人口出生率11.98‰，人口自然增长率7.42‰。年末全市户籍人口212.2万人，比上年末增加1.7万人，其中非农业人口89.9万人。常住人口204万人，与上年持平。 ;烈山区;淮北商业沿相山路、相阳路南北商业走廊格局，人民路东西两侧商业网点规划较少，存在较大的商业机会和市场潜力; 完善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南 路发展 新城区，建设新城市中心，向西跨过新濉河，在202省道以西发展 凤凰工业项目区，项目区以南作为远期工业发展备用地。;至2010年，城市用地规模为77.1平方公里（现状为59.2平方公里）,突出主城区城市化地区的核心作用。;根据淮北市城市近期建设规划（2008—2020年），城市形态结构由“依山建城”向“依山傍水”的格局转变;淮北城市背景分析小结;项目所处相山区为淮北主城区，截至2008年，总面积135平方公里，人口仅40万，对主城区商业需求支撑有限;;;我们的工作以现实条件为基础，打造淮北标志项目，实现区域及地块增值，力求项目利益最大化，丰富企业品牌内涵;如何突破上述条件限制，结合准确的市场定位将项目打造成经济和形象双 赢的成功项目？ ;;;淮北整体房地产市场供求关系转变，总体供不应求，量价呈现稳步增长，受宏观影响较弱;物业形态;;物业形态;;;;物业形态;项目名称;现有市场房地产项目价格自北向南、自东向西逐步递减；开发量自北向南、自西向东逐步递增。而项目开发重点逐渐向城市南部、南部偏东、南部偏西转移。;物业类型;物业形态;相山庭院;相山庭院;相山庭院;惠苑路步行街;惠苑路步行街;城镇化率不断提高，未来10年将释放高达约55万人约1500万平方米的城镇化率住宅需求，本案将承接此部分需求。;;淮北房地产总体市场分析结论;;;淮北全市主要在售项目分布在老城区和以四马路人民路为中轴线的南北两侧，以凤凰城、滨河花园等城郊超级大盘打破了原有的已保持多年的新城和老城之间的竞争格局