张洪虎的个人期末房地产作业论文doc.doc

伊诺地产西夏区 时代骄子精装中小型公寓 项目定位报告 集团项目策划部 张洪虎 2011年12月日 1、项目定位因素研究 1）项目地理位置状况 2）市场需求状况简析 3）供给及竞争状况简析 4）项目注重因素简析 2、项目市场定位描述 a) 项目总体市场定位 b) 差异化设置 3、目标客户群体描述 4、项目所处环境调研 1）地块周围环境调研 2）项目所处环境调研 5、项目定位语 第二部分 项目策划具体建议 建筑策划 1）项目整体定位研究 2）项目目标顾客群体研究 3）项目所处周边环境调研 4）项目周边楼盘情况调查研究 5）项目所在市场流行趋势研究 6）时代骄子项目建筑风格策划建议 2、 户型比配置的设计 1）基本户型设计草图 2）户型内部简单说明 3）项目基本标准 4）项目户型数量 3、景观设计建议 4、道路交通体系规划 5、社区入口的设计 6、小区会所设计建议 第一部分 项目概括研究 项目定位因素研究 1）项目地理位置状况 A 宁夏巨力房地产开发有限公司 地址：宁夏回族自治区银川市西夏区 银瑞房地产开发公司 地址：宁夏回族自治区银川市西夏区 宁夏东灵房地产开发有限公司 地址：宁夏回族自治区银川市西夏区 宁夏人元房地产开发有限公司 地址：宁夏回族自治区银川市西夏区 宁夏建工集团房地产公司 地址：宁夏回族自治区银川市西夏区 宁夏浩元房地产开发有限公司 地址：北京西路109号 宁夏铁发置业房地产公司经营部 地址：怀远东路466号 宁夏建工集团房地产开发公司 地址：怀远东路68 2）市场需求状况简析 就精装小型公寓项目而言，西夏区市场暂时还处于一个较为空白的现状，该区域主要作为银川的新市区，火车站、大学城的存在为这个区域注入了很大的活力。但是，在日渐兴旺的该区域，作为新鲜血液的年轻一代，却无法找到自己梦想的房屋产品。该区域主要的几大房产公司，提供的产品主要是档次各不相同的居民住宅楼，缺乏新时代从大学走入社会不久的群体所需的小面积精装公寓楼。 而这一个空白市场的需求正在日益成长着。 当然，该群体的购买力是比较有限的，往往他们有着巨大的潜力和活力，在有限的空闲时间里，他们追求和享受更好的空间搭配，往往对于小型的、实惠的精装公寓具有很大的需求。但是目前这个市场的供给无法达到。 供给及竞争状况简析 根据2011年10月宁夏国土房管局公众信息网数据显示，目前银川市内商品房还是比较火热，同时住宅楼盘的销售状况也是比较较乐观，相对于全国楼市的不定性，银川市楼市受到的影响暂时不是很明显。 当然在西夏区，巨力、银瑞、东灵、人元、建工集团、浩元、铁发置业等地产发展商，主要力求供给市场的为普通住宅楼、商品房、写字楼等房产产品。但是对于刚进入社会不久或小家庭的新贵们来说，他们需求的小型精装公寓的供给却是一个空白，竞争对手对于这个市场的态度暂时也不是很积极，对于我公司来说是个很好的机会。 4）项目注重因素简析 时代骄子定位于精装小型公寓，对于公共交通的依赖性很强、对噪音环境干扰的适应性强、对小区边的市政配套的要求也较高、对小区物业管理的要求较低、对建筑装修的质量要求高、对休闲空间及绿化的要求较高、对小区的景观的要求也较高，综上因素可以看出，时代骄子有点类似单身公寓但比单身公寓的要求更加提升了一步。因此，我们追求的是给予顾客高品质的、自己独特的空间。 2、项目市场定位描述 a) 项目总体市场定位 充分发掘地块本身--大学城的特殊地块价值，确立迎合目前此区域空白的市场及未来市场发展的需要，打造满足年轻而又追求高品质生活的顾客群体的需求的“精装小型公寓”产品社区。 b) 差异化设置 相对于西夏区别墅、各档次居民楼盘等，本企业强调项目的区域特点与新世纪年轻一代的追求相结合，推出小型精装公寓，挖掘和放大项目的核心竞争力。 3、目标客户群体描述 区域：以宁夏大学本部为核心、辐射银川大学城其他高校区域等重点区域，外延至整个银川市的年轻知识客户群体。 分类：宁夏各大高校毕业有稳定工作和巨大潜力的社会新群体；外地毕业后来银川发展的年轻群体；银川市恋爱青年具有支付力的群体；本地年轻新资产阶层。 4、项目所处环境调研 1）地块周围环境调研 周边建筑项目主要以板型住宅楼、写字楼及各种样式的小高层公寓为发展趋势，多以80平米以上的较大型户型为主，材质普通，车库、教育、医院等配套设施较为完善。 2）项目所处环境调研 时代骄子定位区域为银川的大学城，临近宁夏大学本部，在西夏区政府西面。该地区在政府的大力投资建设下，自然环境逐渐改善，作为新区，环境污染低；教育配备主要为西夏区第六小学、宁夏大学附中、宁夏大学等高校；同时临近新华百货宁阳店和西夏区店，购物方便；新华书店、各KTV娱乐场所的配备也比较齐全。