中原2010年10月7日旱挠北石家庄金麦加田家庄项目产品定位报告.doc

谨呈：河北金麦加房地产开发有限公司 中原地产-河北金麦加田家庄项目产品定位报告 河北中原房地产经纪有限公司 二零一零年十月柒日  目 录 1. 市场结论 5 1.1. 宏观市场回顾 5 1.1.1. 国家经济形势分析——当前国家宏观经济存在的一些问题 5 1.1.2. 石家庄经济形势分析小结 5 1.1.3. 产业政策对房地产市场的影响 6 1.1.4. 新华区房地产发展趋势 6 1.1.5. 区域市场部分 7 2. 本案自身分析 7 2.1. 本案各个属性分析 7 2.1.1. 项目指数指标 7 2.1.2. 项目四至分析 8 2.1.3. 项目环境指数 9 2.1.4. 项目区位分析 10 2.1.5. 项目规划分析 10 2.1.6. 项目交通分析 10 2.1.7. 项目配套分析 11 2.2. 项目界定 11 3. 物业配比计算 12 3.1.1. 物业产品方案初步筛选 12 3.1.2. 物业组合经济测算 13 3.1.3. 单一物业组合方案 13 3.1.4. 混合物业组合方案 14 3.1.5. 各物业组合经济效益对比 16 3.1.6. 物业组合选择建议 18 4. 项目整体产品定位 19 4.1. 项目定位 19 4.2. 定位论点： 19 4.3. 定位论据 20 4.3.1. 典型案例：深圳万科城 20 4.3.2. 中原大盘操作经验总结 23 4.3.3. 本案的矛盾与冲突点 24 4.3.4. 本案的战略发展方向分析 24 4.3.5. 结合本案实际情况结论： 25 4.3.6. 建议发展策略 25 4.4. 形象定位 26 5. 本案规划建议 27 5.1. 方案四——以洋房为主 28 5.2. 方案五——以高层为主 28 6. 目标客群定位 29 6.1. 市场调查样本客群分析 29 6.1.1. 洋房类项目调研客户分析 29 6.1.2. 洋房类项目客群特征总结 32 6.1.3. 高层类项目调研客户分析 33 6.1.4. 高层类项目客群特征总结 36 6.2. 可比性项目客群分析 37 6.2.1. 路劲·蓝郡 37 6.2.2. 锦麟 38 6.2.3. 天山·新公爵 41 6.3. 洋房可比项目客群特征总结 44 6.3.1. 天山·峰会 45 6.3.2. 北郡 46 6.4. 高层可比项目客群特征总结 46 6.5. 本案目标客群定位 48 6.5.1. 洋房客群定位 48 6.5.2. 高层客群定位 49 6.5.3. 目标客群的特征描述 49 7. 本案住宅户型配比建议 51 7.1. 户型总体规划建议 51 7.2. 市场高层户型配比 51 7.3. 本案高层户型配比建议 53 7.4. 塔楼及高板户型设计建议 53 7.5. 高层设计户型设计原则建议 55 7.6. 洋房户型设计建议 57 7.7. 塔楼、板楼户型特色卖点建议 59 7.8. 洋房户型特色卖点建议 61 7.9. 公共部分装修建议 63 8. 本案商业户型配比建议 64 9. 建筑风格及外立面建议 66 9.1. 决定建筑风格的市场意义 66 9.2. 决定建筑风格的自身意义 66 9.3. 决定建筑风格的客群因素 67 9.4. 本案建筑风格的建议 68 9.5. 本案建筑风格的设计原则 69 9.6. 局部建筑外观设计 69 9.7. 外立面细节建议 70 9.7.1. 高层外立面局部建议 70 9.7.2. 洋房外立面局部建议 71 10. 园林景观建议 72 10.1. 景观的价值 73 10.1.1. 景观概念提出的背景 73 10.1.2. 邀请国际名师 73 10.2. 园林景观的主题风格建议 73 10.2.1. 园林设计原则 73 10.2.2. 主题风格建议 75 10.2.3. 主题风格诠释 75 10.3. 主题具体风格营造 75 10.4. 园林景观细节建议 78 10.5. 其他景观细节建议 81 10.6. 绿化设计及绿化品种建议 84 10.7. 关于景观在楼盘销售中的促销作用 86 10.8. 知名项目选用景观公司推荐 86 11. 交通组织及停车设施规划建议 88 11.1. 交通组织规划建议 88 11.2. 地下停车库装修及电子设备建议 88 12. 会所相关建议 89 12.1. 会所在楼盘中的作用 89 12.2. 本案会所建议 89 13. 项目车位配置建议 91 14. 本案智能化建议 91 15. 本案交房标准建议 93 16. 物业相关建议 94 16.1. 物业管理理念建议 94 16.2. 物业管理服务内容建议 94 17. 价格定位 96 17.1. 价格影响因素 96 17.2. 定价原则 96 17.3. 高层价格预估 97 17.4. 花园