九天机构2011年2月牡南昌房地产市场报告.pdfVIP

本期核心内容提要  宏观政策提要  上海五大行取消首套房利率85 折优惠  央行第八次上调存款准备金率0.5 个百分点  2 月9 日起央行加息0.25 个百分点  京版国八条出台  南昌“升级版”限购令出台  南昌房地产市场状况提要  南昌市2 月份商品房供应仅 1.44 万㎡，其中住宅供应0.77 万㎡，环比分 别下降93.63%、95.12%；  受春节和限购双重影响，南昌楼市 2 月份的成交急剧下降，商品房环比下 降66.43%；  2 月份南昌市商品房成交均价回落，环比下跌5.56%；  2 月份，南昌市二手房成交面积为 14.23 万㎡，环比下跌 36.81%；成交均 价6697 元/㎡，环比下跌4.66%；  本期典型案例赏析  滨江首府 向左走？向右走？ （署名评论：黄艾） 2 月份，全国一二线城市的楼市表现不容乐观，沪北广深2 月份 楼市量价齐跌，其中上海的住宅成交量降至冰点，是自2004 年有房 地产网络数据以来的最低点，北广深三地成交量环比降幅均超50%。 南昌市2 月份商品住宅交易量价齐跌，其中成交面积跌至近两 年来的最低点。2 月下旬，升级版限购令出台，政策正式施行的前一 周，楼市出现“抢购潮”，几天内，成交量呈爆发性增长。 限购、限贷政策正拉着全国楼市迅速降落，在政策施行前后， 楼市交易一度出现成交暴增的恐慌局面，政策组合拳的效应可谓立 竿见影，市场形势较为严峻。 从 2 月份楼市的种种表现来看，房地产市场在固若金汤的政策 壁垒中似乎已经迈入了下行通道，但另一方面，商品住宅供求关系 的严重失衡却为市场未来的走势增加了不确定因素。 就目前的市场存量来看，截至2 月末南昌市全市住宅剩余可售 面积仅65.8 万㎡，按照南昌市近三年的月度平均去化量，难以支撑 一个季度的市场需求，且悲观的市场预期使得短期内的市场供应仍 在收缩。而限购、限贷等强制性行政手段按下的购买需求，将如何 疏导？往哪个方向疏导？中央在以往出台的政策中，一再的加大保 障房建设力度，以合理地疏导市场需求，但是5 年3600 万套保障性 住房，在供应量和建设的实施上仍存在较大不确定性。 当前住宅市场供应的严重短缺，和住宅需求的强行压制似乎为 楼市反弹埋下了伏笔。 从静态的事态发展来看，随着政策效应的持续影响，供应缺口 或将扩大，而被压制的需求也处在紧绷状态，且保障房短时期内难 解燃眉之急，市场的供需双方也许都会站在政策对立面，如此一来， 楼市的反弹将在所难免。 通过九天瑞意特对市场的长期观察和研究，结合市场的静态发 展趋势和目前的楼市表现来看，在政策的影响下，市场将会经历五 个周期：恐慌期、僵持期、消化期、恢复期、反弹期，2 月份政策实 施前后的抢购潮、供应大幅度萎缩便是恐慌期的表现。一旦政策落 定，僵持期接踵而来，在此期间内，市场以观望为主，成交大幅下 滑，这在2 月下旬的市场亦有所表现。为了消解观望气氛，住宅供 应方将会视实际情况进行销售策略的调整，或积极或消极地采取促 进销售的手段以打破僵持局面，回笼部分资金。瑞意特研究认为， 今年的 3、4、5 月份将会是政策影响的僵持期，这个时期的市场表 现至关重要，一旦僵局被打破，市场气氛被调动起来，便会渐次进 入回暖的后三个周期。 市场究竟向左走还是向右走？市场会回暖吗？回暖会在不久的 将来吗？让我们静观第二季度的市场表现。 目录 一、宏观背景 1 (一)2 月份政策 1 1、全国政策 1 2 、省内政策 4 （二）城市规划5 二、南昌市房地产整体运行情况7 1、本月南昌个案供应前十排行 7 2、本月南昌个案成交前十排行 7 3、本月南昌个案售价前十排行 8 三、土地市场研究9 （一）本月土地成交信息9 四、南昌商品房市场研究 11 （一）商品房供求分析 11 1、商品房供求分析 11 2、商品房剩余可售分析 13 （二）商品住宅供求分析 14 1、商品住宅供求分析 14 2、商品住宅成交供应结构分析 16 3、商品住宅成交客户分析 18 （三）二手