扬州房地产市场分析doc.ppt

“两城三区”的打造，广陵新城京杭之心CBD的建设，提升了整个东区商圈档次，未来将建成扬州东部商业副中心。 * 通运商贸城 宝林国际商贸广场 UN优纳生活中心 东区商圈主要商铺分布 在售商铺 已售商铺 贵宇商业广场 广陵新城 京杭之心 两城三区： 两城——广陵古城、广陵新城 三区——广陵产业园区、商贸物流园区、食品工业园区 西区商圈形成以京华城中城为核心，定位酒店、餐饮、休闲娱乐为主的高端目的性消费业态，且主要集中在京华城西部，东部商业较少，东西部发展不均衡 * 西区商圈主要商铺分布 已售商铺 京华城 扬州京华城位于扬州新城西区，西邻扬州火车站，东接扬州市区，距扬州市中心约6公里，在京华城路与文昌西路交汇处，是大陆第一座全生活产业城,也是大陆第一个以住宅群配合城市功能导向作为商贸新城中心的“城中城”。 西南区商圈处于江阳中路轴带上，连接力宝广场、绿地运河纪、扬州商城、欧尚等构成的辐射西南区的商业中心。 * 开发区重点打造的“第二城”项目，即临港新城，由于其核心位置扬州商城，与汽车西站、力宝广场以及绿地运河纪通过江阳西路有机衔接，提升了西南商圈的档次和地位。 西南区商圈主要商铺分布 在售商铺 已售商铺 第二城 北区商圈随着蜀冈生态城的建设，正处于成形之中，而目前北区的商业以商贸、玩具等专业市场和小商品市场为主，业态单一，档次偏低。 * 北区商圈主要商铺分布 已售商铺 蜀冈生态城 蜀冈生态城 蜀冈生态城定位为扬州主城新片区，将打造成现代服务集聚区、文化创意动力区、生态人居示范区。新区东接瘦西湖新区、西邻新城西区、南沿沿山河至扬冶路、北邻宁启铁路，面积约13平方公里，建成后辐射人口将达20多万人。 * 综合性商业广场，产品类型为商铺和酒店式公寓；商铺均价12000元/平米，租金水平:5000-6000元/年，公寓单价5500元/平米，租金1000元/月；客户以本地私营企业为主 位置 广陵区渡江南路与连运路交汇处 规模 占地面积：11000平方米，建筑面积：60000平方米，容积率：3.04 商业类型 综合性商业广场、物业类型：一栋农贸市场大楼和三栋集商业、商务公寓办公 产品概况 1-2层为商铺，3-11层为公寓，其中农贸市场6000平方米；商铺8000平方米，面积15-30平方米（二层）；酒店式公寓30000平方米，面积段：39、43、51、103平方米 分层业态 商铺部分为自主经营、统一管理的模式，1层以家电、手机卖场为主，2层以服饰店铺为主，3-8层为酒店式公寓，精装修，提包入住 停车位 271个 租售状况 开盘时间2009-07-01?、入住时间 2010-11-30?，目前商铺1、2层均已售完，进入招商阶段，均价12000元/平米，租金水平:5000-6000元/年，出租率：30%；酒店式公寓已接近尾盘，小面积已售完，剩余只有103平米边间，单价5500元/平米，30%入住，无包租，租金1000元/月。 客户 本地私营企业为主 卖点 商业配套齐全，8万消费群体，低门槛，投资收益尚佳 点评 农贸市场、小商品城、商业街三大商业体组成，配套齐全，扼守东区和南区核心繁华枢纽地段，周边8万常住人口做为消费支撑，具有较好的投资潜力。 东区个案-汇金广场（商业） 商业市场小结 * 商业市场 扬州商业用房市场保持稳定增长的态势，整体市场呈现供大于求的格局；成交均价震荡持平，维持在7000元左右； 扬州市商圈形成“一个中心点，四个副中心”的商业格局，文昌阁商圈依然是扬州商业的核心，而西部和东部商圈的快速崛起，使得扬州商业市场在范围和品质上得到了扩大和提升； 扬州商业市场依然以传统百货和零售为主，特色餐饮、休闲娱乐等新型业态亟待补充。 * 2009-2011年市区办公用房季度供求走势 2009-2011年市区办公用房季度成交面积和均价走势 2009年市区办公用房除了第一季，其余季度供应较少；进入2010年后，供应量快速增长，一直维持在8万平米左右； 2011年1季度，市区办公用房新增供应1523套计8.47万㎡，环比减少了4.08%，同比也减少了20.09%。 供应量 成交量方面，总体而言保持稳定增长的态势，2010年第四季度成交量突破9万平米，创造了成交历史最高记录，各月成交面积也均突破3万平米； 2011年1季度，市区办公用房共计成交644套计4.89万㎡，环比减少了48.53%，同比则增加了6.07%。 成交量 成交均价 成交均价在过去两年中保持震荡上扬的走势，经历2010年2季度的1次回调并反弹，整体来看与成交量的走势较为一致，反映扬州市办公用房价格受需求影响较大，能够反映出市场需求的实际状况；今年1季度市区办公用房成交均价为5960元/㎡，环比下降了1.40%，同比上涨了2.95%。 近两年扬州市办公用房市场步