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养老地产策论 TheRealEsfateConcerningSeniorCi~izens 文／陈首春 图／CFP 帮助政府部分地解决行业问题 ，同 发商拿到的土地在新城比较核心的 时还能部分地解决现阶段地方政府 地带，距离新的行政中心两三公里， 飞速发展的城市化和老龄化是 的某些困境，那就会形成一个多赢的 周围以居住区为主，总计500亩的土 中国目前不得不面对的两个异常严 局面。 地，按城市规划的要求，容积率1．5， 峻的挑战。养老问题本质上讲是一 从这个角度讲，涉老项目可分成 大概要建5o万平米。这个地块北侧是 个公共的福利问题，但我国的养老体 福利型和商业型两类 ，政府应更多 规划的一个三甲医院，因此该项 目在 制、养老产业都处于初期发展的阶 地关注福利型的，开发商则更多地应 医疗上没有做任何安排，安排了三种 段，存在的问题太多，要补的功课太 该关注商业型的；如果从服务 的对 功能，一个是从幼儿园到高中的国际 多，而仅仅依靠政府的力量是远远不 象来划分，又可分成涉老住宅，老年 双语学校，一个包含养老功能的涉老 够的。现在最需要思考的是如何通过 公寓和长期照护机构三类。 社区，还有相关的配套功能建筑。在 政府的撬动和引导，调动整个社会的 涉老地产和常规的住宅地产之 这50万平米的体量中，国际学校6万 力量投身养老产业，这才是更陕更有 间有何区别?常规住宅属于消费产 平米，占了12％，居住类9万平米，公 效的解决养老问题的力量来源。而养 品，是销售型的地产，具有拿地快， 共配套5万平米。按照销售和持有划 老产业当中最重要、且与政府关系最 投资快 ，产品快 ，资金 回笼快等特 分是三七开。 紧密的一个组成部分，即涉老地产。 点，而涉老地产属于持有型的地产， 策划之初，首先需要分析我国家 策划慢，规划慢，设计慢，施工慢，销 庭结构对养老和子女教育的需求关 涉老地产的分类和属性 售慢，资金回笼也慢。涉老地产属于 系，在既存在养老的需求，也存在教 在中国城市化发展的过程中，房 商业地产的类型，占用资金巨大，投 育的需求的家庭中，真正有话语权购 屋市场化过程中，房地产商起到了非 资回收期长，由于目前国内的资本瓶 房的人是中间一代；同时，如果当以 常重要的作用，但是今天房地产商似 颈，直接融资的机会少，因此，笔者 养老为诉求的购房需求碰到以教育 乎成了中国房价高的替罪羊。而这或 建议，涉老地产项目应该参照目前商 为诉求的购房需求的时候，一定是养 许与在房地产的过程中，没有区分公 业地产的操作模式，在项目中加入住 老让位于教育。因此在涉老社区里加 共福利保障和市场商品的界限，没有 宅类物业作为快速回收资金的产品， 入教育功能是非常有必要的。 区分老百姓刚需 自住型的保障性住 或可考虑安排普通商品住宅、适老住 在39万平米的居住类建筑里，我 房和应该市场化运作 的商品住房的 宅、销售型老年公寓和出租老年公寓 们有60％提供给了普通的家庭，40％ 区别，混淆了这些概念。 和长期照护机构，前三类是销售型的 提供给不同级别需求的老年人。从而 好在涉老地产处在孕育期 ，因 物业，后两类型是持有型的。 使在这个小区内既有居家养老的解 此要切记重蹈覆辙 ，从