武汉光谷房地产市场分析doc.docx

武汉光谷房地产市场分析报告1.市场概况1.1光谷概况1.1.1武汉科技新城规划——大光谷1.1.2光谷数字解读A.130公里“十一五”期间，武汉东湖高新区在现在建成区域的50平方公里上，继续沿武黄东路向东发展，并托管工夏区、洪山区的27个行政村，约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心。B．占据1/307年光谷GDP为1300亿，08年1700亿，占武汉GDP（3900亿）的44%，09年1500亿占1/3。.C.30%光谷主要经济指标均保持30%增长D.1500亿元——2020年计划产业收入E.61.11%武汉大学生留汉比例不断走高，07年35万毕业生留汉，占总毕业人数的61.11%。光谷是靴子留汉大户。1.1.3光谷核心区交通体系1.2．宏观经济状况1.2.1近期房地产相关政策虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。1.2.2 11月初调研各地房贷政策执行一览城市第一套房第二套房二套房界定首付利率首付利率上海一手房普通住宅2成，非普通住宅3成；二手房多数为3成7折利率4成一手房仍可享受7折利率；二手房根据个人征信状况，多数可享受8.5-9折利率，少部分上浮10%首套房人均面积高于33平方米再购房为二套房，但银行会根据客户征信情况对判定做一定的调整南京一手房2成；二手房3成新房仍可享受7折利率；二手房首付4成能享受7折利率，首付3成享受8-8.5折利率4成新房普通住宅最低可享受接近7折利率，尚未上浮，144平米以上无法享受利率优惠；二手房基准利率为主，根据个人征信情况和房屋面积，最高上浮10%只要名下无贷款，均不算第二套房广州90平米及以下首付2成； 140平米以上首付3成7折利率；针对别墅和大户型优惠幅度减小。4成（工行、华夏可做3成，但是利率1.1倍）建行利率上浮10%，工行、华夏为基准利率但首付3成则利率上浮10%，兴业、农行85折利率。只要名下无贷款，均不算第二套房武汉一手房2成；二手房3成仍可享受7折利率4成（部分中介机构可利用自身资源做到贷款68%）中国银行7折利率，工商银行7.7折，民生银行上浮10%根据是否有房贷记录，但审核宽松，多数可按第一套房重庆一手房总价80万以下首付2成，80万以上首付3成；二手房3成一手房可享受7折利率，二手房没有折扣4成一手房仍可享受优惠，光大银行、民生银行下浮25%，其他银行下浮15%；二手房基准利率为主，尚未上浮利率，建设银行10月份停止二手房贷款第一套房人均居住面积30平米以下且还清贷款的再购房可按第一套房，未还清贷款或人均居住面积30平米以上，再购房按第二套房北京一手房90平米以下首付2成，140平米以上首付3成；二手房首付3成7折利率4成（中信银行及一些小银行可以2-3成）基准利率到基准利率上浮10%之间，部分小银行可做到7折利率以夫妻为单位，只要名下有过房产，即使已经卖出过往房产，再购房也算二次臵业。目前的各地对于购房优惠政策执行各不相同，而我们预期，首次购房七成优惠年底前取消可能性不大，而二套房优惠则面临变数，但相信在临近年底会有所收紧。1.2.3 二手房营业税减免，应该不会续期国务院在08年12月提出对二手房交易营业税的减免。政策原文中提出“政策暂定执行至2009年12月31日”，在目前市场交易活跃的环境下，我们认为该项政策延期的可能性不大该项政策推出不会对开发商产生负面影响：1、营业税优惠的取消会将部分需求由二手房市场分流至新房市场2、本项政策取消与否对新房市场中投资购房不会产生明显影响本项政策出台时已注明政策有效期，投资购房不会因为这项政策的出台而促使其购房行为的发生，也不会因为这项政策的取消而抑制投资购房。二手房营业税减免到期，对房产投资有一定抑制作用，同时可能促进部分首次置业者回流一手房市场。2.需求与供给分析2.1武汉市场情况09年武汉商品房销售火爆程度较07年有过之无不及，全年保持量价上升态势，后期走势主要受政策影响，因而对后市应保持谨慎乐观态度。光谷片区市场情况光谷片区后世预估以相似度而言，将09年与07年比较。2009年，内环线受土地供应影响成交萎缩，一二环成交比例较高且稳定，二三环成绩比例较07年减少，三环线成交比例较07年大幅上升。武汉市09年成交产品线结构受到70/90政策影响，三年来，中小户型成交比例大增。2009年，首次置业与首次改善产品成为市场成交主力。武汉市09年产品线价格走势从不同产品线的均价变化上看，70-130㎡产品价格环比基本不变；这类占据市场主流的首次置业及首次改善类产品价格的相对稳定，有利于后续市场成交量维持稳定释放，不失为目前市场中相对较为