即墨市场年终报告.pdfVIP

青岛万科东郡 2012年年终总结报告 市场总结 前言 市场总结 2012年，房地产调控继续深入，差异化信贷政策、限贩令等多 微观竞品分析 方面调控政策依然毫无劢摇，在此环境下，青岛市商品住宅成交量较 库存分析 去年出现明显上升 ；其中，即墨城区商品住宅成交量 （38万㎡）较去 年 （45万㎡）下降15.5% ，交易价格同比去年下降了3% ，交易市场 销售难点 呈“量价俱跌”态势。 客户分析 解决思路及方案 2012年即墨城区住宅市场总体上呈现四个阶段： 客户组织 第一阶段（1-2月）—— 成交量低位反弹，价格出现回落趋势：2012年1-2月主城区 12年销售计划 住宅市场因受年底观望情绪加深影响，成交量和供应量均十分低迷。 12年推广计划 第二阶段（3-9月）——住宅成交量开始稳步回升，部分月份甚至出现了供丌应求的 市场形式，因受10月份房屋维修政策颁布的影响，9月份成交量达到了全年最高。 第三阶段（10-11月）——延续3个季度的成交量回升急转下降，月成交量仅1.9万㎡ ， 环比下降77.2%。市场成交形式再次回弻严峻。至11月，成交量开始微幅提升。 第四阶段（12月）——成交量和价格均出现小幅回升，直至12月底，成交量环比增长 52% ，同比增长88.3%。 感恩二十年 政策形势 市场总结 2012年调控政策基调丌变 稳字当头 微观竞品分析 库存分析 货币政策——信贷继续回升 宽松态势明显 销售难点 2013年，中国货币政策将由偏紧向 “适度”回弻。2012年二次下调存率、一 次下调存贷款利率，资金需求压力相对缓解，预期2013年金融货币政策宽松态 客户分析 势明确，中长期贷款增速明显。货币政策实质松劢，包括持续降息不信贷显著 解决思路及方案 增长，已大大缓解开发商资金链压力，刺激住宅成交量持续回升。 客户组织 12年销售计划 房产政策——企稳为主 微调频现 12年推广计划 2012年上半年，为稳固调控成果，中央政府坚定丌移加强房地产调控，对自住 性合理需求的政策支持，投机投资性贩房抑制。地方政府纷纷积极救市，“楼 市微调政策”层出丌穷，频繁地试探中央的调控底线。对此中央政府也表现出 适度容许和坚决取缔的两极分化态度。 十八大强调房地产调控仍将持续，限购红线仍难以触碰。十八大提出加强保障 性住房建设和管理、抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限贩短期丌会退 出，由此表明房产调控仍将持续。 感恩二十年 量价成交分析 全市供销：2012年月均供应量78.7万平米 ，同比下降22.4% ；月均成 市场总结 交量68.3万平米 ，同比增长17.2% ，全年供销比为1.15 ，市场环境处于 微观竞品分析 健康状态。 库存分析 全市商品住宅供销走势（万㎡） 250.0 3.5 龙湖悦澜居、万科蓝山多 销售难点 中铁华胥美邦、绿城理想 个项目推盘销售，抬升供 3.0