物业管理程序的.doc

物管教材第三卷 物 业 管 理 程 序 市场经营室 目 录 第一章　物业管理的前期介入 3 第一节　物业管理的前期介入概述 3 第二节　物业管理公司对物业开发全过程的参与 7 第三节　物业的接管 19 第四节　业主入住的管理 25 第五节　物业管理合同 30 第六节　物业管理前期介入的研究 33 第二章　物业管理的招标与投标 36 第一节　物业管理招标投标、概述 36 第二节　物业管理招标程序 45 第三节　物业管理投标程序 51 第四节　物业管理招标文件的编制 61 第五节　物业管理投标书的编写 77 第六节　物业管理招标投标争议及其解决方式 93 第七节　物业管理招投标案例分析 100 第三章　物业租赁管理 104 第一节　物业租赁概述 104 第二节　物业租赁管理的程序 108 第三节　物业租赁合同协议的编写 116 第四节　房屋租赁合同纠纷的解决 119 第五节　物业租赁案例分析 121 第四章　物业收费管理 131 第一节　物业收费管理原则 131 第二节　物业收费管理模式 132 第三节　物业管理企业收入渠道 133 第四节　物业管理费的构成与核算 134 第五节　物业管理费的收缴 136 第六节　物业管理相关的房地产税费 138 第七节　财务造假对策 142 第五章　物业档案管理 156 第一节　物业档案管理概述 156 第二节　物业档案的收集 162 第二节　物业档案的收集 168 第三节　物业档案的整理 174 第四节　物业档案的保管 182 第一章　物业管理的前期介入第一节　物业管理的前期介入概述　在现代社会经济中，传统的管理方式正在被科学的、先进的管理方式所取代。因而物业管理不能照搬老一套的管理办法和管理经验，应引进现代化管理中的全新思想，对物业实行“全过程”的管理。本章将就物业管理全过程中物业的前期管理，物业的验收与接管，物业入伙手续的办理，物业的装修与管理等内容进行论述。 　　一、前期物业管理的含义　　前期物业管理的提出，最早体现在1994年11月1日起施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中。《条例》规定：“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。”《上海市居住物业管理条例》(1997年7月1日施行)把前期物业管理作为物业全过程管理的重要一环，下了更确切的定义：“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。之所以把房屋出售后至业主委员会成立前这一阶段界定为前期物业管理，原因主要有两个方面： 　　(一)民事法律关系主体资格的需要 　　业主或业主委员会与物业管理企业通过签订物业管理委托合同确立委托与受托的民事法律关系。而作为确立这种民事法律关系的两个主体均需具备相应的条件。首先，物业管理公司必须是一个能够行使物业经营管理业务、承担相应民事法律责任的法人；其次，多元产权物业区域内的代表——业主委员会要经过占一定比例的业主民主推选产生，并获得行业主管部门批准，同样也有着法定的量化标准。如《上海市居住物业管理条例》规定的条件是：“(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；(三)住宅出售已满两年”。深圳、北京等地则以业主入住率达到50％以上为法定条件。如果说把物业出售率作为业主委员会成立的前置条件在时间上尚难限定的话，那么“出售已满两年”的规定则严格地制定了时限。在业主委员会未成立前，物业管理委托合同签订的民事法律关系的主体是房地产开发企业。这与政府所要求的房地产开发企业在物业竣工交付使用后的一定年限内负责物业的保修是相吻合的。 　　(二)物业管理不可间断性的需要 　　把前期物业管理起始点界定在物业正式出售后，还因为物业一旦出售，将会涉及到业主们所关心的管理内容、标准、收费等一系列问题，客观上要求物业管理须臾不可离，应同步进行。实际上，不论业主委员会是否正式成立，业主委员会与物业管理企业的委托合同是否正式签订，对物业的管理与服务在房屋正式开始出售后已经发生。为保持物业的不间断管理，《城市新建住宅小区管理办法》明文规定：“住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”也就是说，前期物业管理的责任人是该物业的开发商。为了使这一阶段的管理规范化、专业化，还进一步规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。在此期间，即使成立了业主委员会，前期物业管理合同依然有效。前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。 　　二、对物业前期管理的认识　　对于一项物业来说，存