《水晶之梦》营销策划报告.docVIP

“水晶之梦” 项目营销策划报告 山东盛佳地产机构 2010年10月13日 目 录 前 言 3 一、水晶之梦概况及形象概念 4 二、水晶之梦整体推广策略 14 三、广告策略及实施计划 23 四、现场包装 26 五、前景估计 27 六、宣传推广总体费用预算 27 前 言 策略是一种胜利的思考模式 而且由于本项目是我们在潍坊第一开发的地产项目，对公司发展有非常重要的意义。而作为一个新的开发商，不管是从品牌知名度来说，都显得非常短缺。加之本案体量较小导致的相对宣传成本较高。我们不敢期望一两次平面广告就给我们带来滚滚人流。所以，必须要求我们有精确和完美营销计划取胜。并对目标客户进行精确锁定，各个击破。 因此，我们的营销策略是：将本项目的内外优势通过科学的梳理、设计，用单一化的讯息从不同渠道进行传播。 “一个形象、一个声音”的整合营销传播策略。 项目前期市场研究 项目概述 本案东近新华路，南邻玄武街，西面是文化路，北面紧贴永兴街，处于文化路/永兴街交叉路口。位于四平方里商住区核心位置，与潍坊第二大商圈“新华路商圈”相距仅3公里。 经济开发区四平方公里商住区是由潍坊市政府重点规划、着力打造的城北大型居住生活区。建成后这里将成为潍坊北部最大、最集中的大型生活居住区之一。交通便利，环境优美。没有旧城区的杂乱与陈旧；没有市中心的拥护与喧嚣；没有视线空间的阻挡，放眼望去只有规划整齐的建筑、白云、蓝天 自然而又平和。 其它信息： 1，距世纪泰华4.77公里、风筝广场5.33公里。 2，四平方公里区域具体指哪些位置：潍坊市经济开发区高速公路以南，玄武街两侧，西至虞河路，东至北海路。 基本信息 物业现状:地基建设阶段 物业形态：2栋高层（地上18F，地下1F） 总户数：256户（4个单元）占地面积:8844平方米?建筑面积:29783平方米? 容 积 率：4.1 开工时间:2010-10-23竣工时间:2011-10-31投资商：潍坊新迪置业有限公司 开发商: 潍坊正益置业有限公司 全程营销：山东盛佳地产机构物业管理公司: 待定 建筑单位:江苏南通青云建设有限公司 建筑设计单位:山东省城镇规划建筑设计院按揭银行:待定 周边配套中学：潍坊中学、潍坊十中 小学：锦绣学校（经济开发区重点）、孙家小学、 幼儿园：区直幼儿园、小明星幼儿园、祥瑞家园幼儿园、美丽华幼儿园、 菜场超市：玉清街农贸市场、中百超市、国青医药商场、中百大厦圣荣店、利群、中百佳乐家北宫店、乐川街大型超市（在建） 银行：建设银行市北支行、招商银行、商业银行新华路支行、农村信用社、中国银行、工商银行、农业银行、交通银行 医院：潍坊医学院附属医院、红旗医院、尊一医院。? 餐饮娱乐：顺峰酒店、一品香贵王府、大发庄园、美丽华大酒店、美丽华国际高尔夫俱乐部、海阔天空俱乐部、美国速8酒店、蜀国演义川菜馆全国连锁机构等。 交通状况 1、乘坐10路公交车到文化路玄武街站下车； 2、乘17路、25路到玄武丰田或公交正本枢纽站下车西行300米左右即到； 3、乘26路、环32路。 建材装修 外墙：外墙面高级涂料内墙：客厅、卧室墙面刮腻子 地面：水泥拉毛；厨房卫生间：地面防滑地砖，墙面瓷砖一贴到顶；（待定）窗户：塑钢窗，中空玻璃；（待定）配套：有线电视、电话线、宽带网入户、天然气管道；暖气：集中性地面辐射采暖，分户控制；入户门：高级钢制一体防盗门；（待定）单元门：电子对讲防盗门；（待定）阁楼：配备卫生间。 停车位:停车位规划为120个左右 市场环境 潍坊房地产市场虽然竞争激烈，但是还没有到形成寡头垄断的态势。本土开发商活动能量相对意义上的地产大鳄仍无法相提并论。全国性房企品牌如阳光100、中建也是最近才开始对进入潍坊市场，并未形成强势的品牌影响力。小规模开发商在潍坊占有相当的数目。这一类型的房地产商除了品牌、信誉不如大发展商外，最大的短板就是资金实力底气不足。我们属于其中之一。 对策：在争抢市场上的各个补缺点。 区域环境 本案位于潍坊规划中的玄武板块4万平方公里的中央生活区（超大规模生活组团），楼盘林立，属于潍坊市的热点开发地段。是四平方公里商住区核心位