天津市国信唐人街项项目目产品策划.pdfVIP

方案整体架构描述 方案整体架构 理解城市 理解区域 理解项目 理解客户 SWOT分析 商业定位 业态定位 项 目发展建议 定价方案 一、理解城市： 1、天津整体经济概述： 天津市整体 国民经济近年来保持旺盛增展势头 ，2003年全市GDP总值达到  2386亿元 ，比上年 同期增 幅14.3%，2004年 1~4月增 幅居全 国第一 ，人均  GDP超过3000美元 。 经济的强劲发展、城市化进程加快 ，城市建设迅猛 ，造成各类产品需 求持续增长 ，启动梯次需求 ，形成联动效应 。 一、理解城市： ２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展 ，商业地产也随之迅速发展 ， ２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。 ２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ß分散变集中 平面变立体 原有存在于零星门面的零售业经营者 ，吸纳到新建 的大型商场或购物中心 ． ß商业地产发展着力探索的问题 房地产界短期现金到现金模式与商业长期发展的矛盾。 一、理解城市： ２、天津商业发展趋势： ß外地经营者占主流 外地投资者在新建商业项 目购买中占了超过 ５０％以上重要的比重 。 ß目前缺乏合理的商业结构 商业项 目操作需要以下三大要素 ：策划能力、招商能力、经营管理能力 。 二、理解区域： 1、区域概述： ⑴区域定位： 新兴的现代化港口城市的标志区 ⑵区域位置描述 ： 位于天津市区的东南方，紧邻渤海湾畔，距天津市中心 45公里，距北京160公里，临近天津经济技术开发区、天 津港保税区和国家级海洋高新技术开发区。 二、理解区域： 1、区域概述： ⑶区域经济概述 ： 塘沽区面积859平方公里、总人口60万。近10年来，作 为滨海新区的核心发展区域和沿海的地理优势，大力发展外向 型经济，不断完善的城市基础设施并大力发展金融商贸，加之 其得天独厚的地理优势及旅游业的不断繁荣，塘沽已成为华北 地区最具投资潜力的国际化新兴港口城市。未来的塘沽，将在 加强、改善其自身商业环境的基础上，发展为区域内以居住、 休闲、娱乐、旅游为主的，辐射周边的中心城市。 二、理解区域： 2、整体区域商业分析： ⑴区域居民消费情况特点分析： ①塘沽区的人均社会消费品零售总额一直高于天津市的水平，整 体的收入水平高,区内人口消费潜力巨大，尚存在一定的释放空 间。 ②塘沽区的恩格尔系数远远低于市内各区平均水平，人们对提高 生活质量的消费要求越来越高。 ③有相当部分的区外人群在本区域实现消费，流动购买力高。 二、理解区域： 2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析： ①区域商圈规划布局： 二、理解区域： 2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析： ②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总 面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍， ③重点商贸中心描述及发展分析： A、以金街为首的商业群落：其业态主要以服装、餐饮、娱乐 业为主，超市、银行、药房、家电商场为辅，项目档次不一 ，消费群体层面较为广泛。 二、理解区域： 2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析： B、洋货市场为代表的“洋货商圈”： Ⅰ、其主要依靠泊来 品进行零售业和物流商业 ，长期 以来凭借其销售产品 的独特性和高额的利润在市场 中确立 自己的地位 。 Ⅱ、商业规模逐渐加大 ，将形成一个新的区域中心级商圈。 Ⅲ、外来消费 占有大量比例 ，随旅游业的发展必将带来大量的流动人 口，必 将对当地商业的特别是洋货商圈的发展也起到很好 的拉动作用。 二、理解区域： 2、整体区域商业分析： ⑶区域交通分析： ①整体概述 ：为了在 目前的基础上进一步 改善滨海新 区的交通状况。新 区计划在