房地产营销基础理论项目产品规划.pptVIP

Part II 房地产营销基础理论产品规划与设计;产品主义的房地产营销 制成产品- 传播产品- 使用产品 艺术气质的房地产营销 高度的个性化 深度的情感投入 非理性的认知过程 细节至上;基本内容;一、市场细分; 2、市场细分的方法 1）细分市场标准的确立——有价值，而且有效。 细分市场的标准不是进行市场分类的标准，不是为政府管理和统计做准备的，必须具备营销的意义，换言之，必须能够找到有价值的市场营销机会。 同时，按照这样标准细分得到的市场，还应具有操作意义，企业可以进入。 2）按照确定的标准，将市场（需求）进行细分。 通常，按照地理、人口、心理以及行为四个变量来细分市场。 问题：为什么不用经济收入为变量来细分市场？; {有效的细分市场的标准} A 地理因素 C 心理因素 居住地区 社会阶层 投资来源 生活方式 个性 动机 B 人口因素 D 行为因素 年龄 利益与期待 教育程度 时机 家庭结构 使用状况 国籍 理财方式 收入层次与来源 购买决策 职业特点 等 态度 等;{细分标准的获得} 1、常识 无论是作为使用者还是购买者，营销人员进行感同身受的换位思考，都能够找到有效细分市场的一些标准，从而避免伪问题的提出。 2、市场调研 （市场调研的工具+身体力行的考量）*时间 3、经验 ????从事房地产开发与营销的经验可以移借。;二、TARGET MARKET？;{细分市场评估} 1）效益性 可测算的市场规模 稳定性 增长速度 2）可进入性 吸引力（市场内八大竞争作用力） 进入障碍 3）风险性 政策变化 其他影响;三、开发与营销模式;产品开发模式： 住宅 普通住宅（经济适用房、高层住宅） 低密度住宅（TWONHOUSE、花园洋房、连拼/叠加别墅、别墅） 酒店式公寓/经济型酒店 酒店（多功能酒店、星级酒店、观光酒店、会所式度假村） 商铺（大型商业中心、商场、社区商业、底层商业铺面、超市）