绿地苏州项目首次沟项目通会.pdf

城市切换  从无锡到苏州 绿地苏州项目首次沟通会 面对相同的产品，不同的城市，  在推广上我们如何求同存异 ？ 先看看市场环境 关于苏州  苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京沪铁路、京沪高铁和多条高速公路  贯穿全境。苏州是中国经济高度发达的地区 ，是江苏省的经济中心、工商业和物  流中心城市 ，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心，下辖的常熟市、昆山  市、吴江市、太仓市和张家港市等五个县级市的经济实力均列全国百强县 （市）  前十位。  其行政区划共11个。苏州共辖6个市辖区（金阊区、沧浪区、平江区、虎丘区、  吴中区、相城区 ），代管5个县级市 （常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴  江市)。市区户籍人口240.21万人。其中平江区和沧浪为老城区。 苏州城市发展动向  根据《苏州市城市总体规划（2004—2020 ）》（纲要） ，东部是城市首要发  展方向 ，北部是城市次重要发展方向 ，南部优化整合 ，西部严格控制大规模城  市建设。从自然条件与经济联系两方面分析 ，将以园区为主体的苏州东部确认  为苏州都市区中承接区域服务职能的首发地区。苏州中心城区的主要发展方向  应该向东，在园区建设未来的苏州新城，并在用地布局中预计到未来与昆山、  上海连片发展的可能性，选择适于与昆山、上海连接的功能布局结构。且在本  年度4月24日，苏州市城市总体规划纲要顺利通过专家咨询，待修改完善后将  正式上报国家建设部批准。在这部总规纲要中， “苏州中心城区的主要发展方  向应该向东”的思路被明确。 本案区域概况及规划  苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。行政  区划288平方公里，其中 ，中新合作区80平方公里，下辖三个镇，户籍人  口32.7万（常住人口72.3万 ）。2009年，在严峻的宏观经济形势下 ，园  区经济社会继续保持平稳较快发展 ，全年实现地区生产总值1120亿元 ，  比上年增长15.1% ；地方一般预算收入107.5亿元，增长13.1%；固定资  产投资492亿元 ，增长8.1%；实际利用外资18.亿美元，进出口总额512.8  亿美元 ，其中出口241.6亿美元，继续保持了较大规模；城镇居民人均可  支配收入30578元 ，农村居民人均纯收入17118元 ，分别增长了13.1%和  12.6%，区域发展呈现 “经济持续回升、转型步伐加快、民生更加改善、  社会和谐稳定”的良好局面。 宏观政策及市场分析  一、政策篇  2009年底至2010年4月 ，中央频繁出台宏观调控政策 ，是中  国历年来政策出台最为频繁、力度最大的时期。中央通过金  融手段和税收手段对房地产市场进行了调控 ，在继续扶持刚  性需求的同时，对投资需求进行了严厉的打压。 一、政策篇  9 月下旬 ，国家有关部门相继出台了涉及房地产市场土地环节、交  易信贷、税收环节以及保障性住房等供给环节的多个政策 ，这也是  继今年4 月17 日楼市首轮宏观调控之后的第二轮调控。十一黄金  周期间 ，深圳、厦门、上海等地相继出台调控细则，政策力度空  前。  目前调控方向集中在以下几个方面 ，一是限定居民家庭购房套数；  二是停止发放三套及以上房贷 ；三是调整住房交易环节契税；四是  切实增加住房有效供给；五是查处少买炒卖哄抬房价 一、政策篇  关于规范住房公积金个人住房贷款政策  住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会3日联合印发 《关于规  范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中明确 ，第二  套住房公积金个人住房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住房 ，  且首付比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金个  人住房贷款利率的1.1倍 （即在首套房利率基础上上浮10% ） 一、政策篇  央行：再次上调存款准备金率  中国人民银行21日晚间宣布，为加强流动性管理 ，适度调控货币信贷投  放，决定从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金  率0.5个百分点。 二、市场篇（量态变化 ）  全市住宅供应走势  全市住宅成交  由图可以看出全市全年供应量还是陆续增高的，截止11月份苏州全市住宅成交量平稳直至10月出现  最高峰。全市住宅存量为302.73万方，与去年同期相比增加14.02%，环比则上升2.47%。 （