2010年2月包头东粮辜苹场营销策略.pptVIP

东粮广场营销策略方案（住宅） 2010/2;提纲;城市背景分析 城市市场概述 东河区背景分析 东河区市场分析 政策影响分析;历史沿革;地理位置;;城市规划区面积由885平方公里增加至1901平方公里。到2020年规划末期，市域总人口为340万人，城镇人口320万人，城市人口300万人（其中中心城区人口270万人，辅城人口30万人），城镇化率达到94.1％；中心城区城市建设用地总规模为321.4平方公里，人均建设用地指标为119.04平方米/人。地区生产总值达到4800亿元以上。 规划确定包头市城市建设用地拓展方向为新市区向南拓展，随着包头市城市建设“扩容提质”和“东移南拓”发展战略的实施， “稀土高新区”、 “滨河新区”的发展定位而备受瞩目，这里将成为“包头市城市的新中心”。城区组团布局上是以青山区和昆区为一个城区组团，东河区和九原区为一个城区组团，两组团形成相对独立的带状组团城市 ，生活区集中布置，主要的工业区分散在城区边缘，工业区与生活区之间设大面积防护林带，形成生态共荣圈。;行政区;城市经济分析;城市背景分析;城市背景分析;城市背景分析;城市背景分析;包头城市背景 城市市场概述 东河区背景分析 东河区市场分析 政策影响分析;城市市场概述;城市市场概述;城市市场概述;城市市场概述;包头城市背景分析 包头城市市场分析 东河区背景分析 东河区市场分析 政策影响分析;区域价值分析;城市经济分析;员 工分类;东河区购买力分析;东河区城市背景总结;包头城市背景分析 东河区背景分析 东河区市场分析 政策影响分析;东河需求量分析;东河成交量分析;需求分析——总量;需求分析—套均面积;需求分析—成交区域比例;需求分析—成交区域;价格分析—价格走势;价格分析—价格结构;东河市场分析总结;包头城市背景分析 东河区背景分析 东河区市场分析 政策影响分析;政策影响分析——金融政策;政策影响分析——行业政策;政策影响分析——地方政策;对于第二套房，首付比例升至40%，提高了固定资产投资门槛，一定程度上打压了固定资产的投机性投资，对房地产市场整体有显著的调控作用，部分民众资金退出市场。;项目概述 项目竞争板块梳理 竞争市场分析 竞争势态分析;规 划 中 征 用 道 路;项目周边多数为工业用地，不利于提升项目附加值;项目片区未来规划;09 年包头土地市场供应状况一览表;项目概述小结;项目概述 项目竞争板块梳理 竞争市场分析 竞争势态分析;包头宏观板块解析;包头个案板块解析——昆区版块;包头个案板块解析——高新区板块;包头个案板块解析——东河区板块;包头个案板块解析——青山区板块;包头个案板块解析——九原区板块;板块;小结;项目概述 项目竞争板块梳理 项目市场分析 项目竞争势态分析; ;传播媒介分析;二手房价格分析;租赁价格分析;项目竞争市场分析总结;项目概述 项目竞争板块梳理 项目竞争市场分析 项目竞争势态分析;竞争个案确定;项目名称;;项目名称;从产品组合分析，主要是90—120平米两室为主力户型，涵盖一室至四室，产品组合宽泛，属于产品占有性开发，以首次置业及改善型住房购买群体为主要去化动力； 从产品去化速度分析，总套数约1200套，自07年开盘至09年，产品成交量落差较大，后市营销乏力，导致营销周期过长，表现出后续营销力的欠缺； 从产品去化分析，一、二期产品已经入市，产品去化率在90%左右，存在少量剩余资源； 从价格走势分析，该主力产品溢价率在16%以内，大、中、小户型平均溢价在5%左右。;项目名称;项目名称;从产品组合分析，主要是80—100平米两室中小户型为主，产品组合单一，以首次置业购买群体为主要去化动力； 从产品去化速度分析，总套数约880套住宅，自07年开盘至09年，产品成交量落差较大，后市营销乏力，导致营销周期过长，表现出后续营销力的欠缺； 从产品去化分析，所有产品已经入市，产品去化率在95%左右，存在少量剩余资源，可以排除与本项目的竞争可能； 从价格走势分析，该主力产品溢价率在4%左右，溢价空间过窄，反应后续营销手段的欠缺。;项目名称;从产品组合分析，主要是120—150平米三室大、中户型为主，产品组合单一，以改善型购买群体为主要去化动力； 从产品去化速度分析，总套数约1200套住宅，分两期开发，自07年开盘至09年，产品成交量落差变化明显，后市营销的突然发力，看出该项目对营销积极态度； 从产品去化分析，所有产品已经入市，一期产品去化率在95%左右，产品已经进入收尾期，可排除与本项目的竞争可能； 从价格走势分析，该主力产品溢价率在5%左右，在销售情况明朗的前提下，溢价空间过窄，反应后续营销手段的欠缺??;