2010年9月成都房地布苹市场分析报告.docVIP

2010年9月市场分析报告 一、市场综述 随着“刚性需求”结束观望，自8月回归市场，市场成交量呈现稳步回升，9月的市场成交量已较为接近今年3月的成交水平，市场供应随着成交量回升以及房交会的来临呈现多年的惯性增长，集中于9月释放。 主城区各板块成交量随市场大势转好而呈现出相似的增长态势。城西板块中，羊西板块受在售项目少影响，板块集中于蓝光云鼎和居然两个项目；迎宾大道板块随着“刚需”回归和拉斐项目近期热销而呈现量涨价跌，且户均成交面积下降；高新西区板块在售项目稀少；金沙板块供不应求，成交情况与楼盘推盘节奏联系紧密，板块价格随着多个高价盘蓄势待发而仍有较大上涨空间。 二、成都市区商品情况分析图1：200年月—月商品房 （数据来源：成都市房管局） 2010年9月商品住宅新增供应量103万㎡，环比8月上涨20.46%； 2010年9月商品住宅成交量70.6万㎡，环比8月上涨33.2%。 与2008年“金融危机”救市不同，2010年8月以来的市场反弹是购房者“刚需”的市场反应，经历了2008、2009年两个截然不同的市场考验后，政府的限“需”方法有限；开发商的应“调”策略更为周全；购房者的观望态度更为理性。因此，在调控数月，房价持续稳定的情况下，购房者纷纷入市，形成了“金九”的市场态势。这种态势也湮灭了政府的调控预期，随之出台了更为具体的“二次调控”，预计“银十”将在购房者又一轮观望中悄然度过。 图：200年月—月商品 （数据来源：成都市房管局） 随着2010年8、9月成交量的猛然回升，市场新增供应量也随之上涨，从而使市场存量进一步高走，成都市商品住宅建筑面积万㎡ （数据来源：成都市房管局） 2010年9月日均成交套数252.6套，环比8月上涨34.86%，日均成交面积252.6万㎡，环比8月上涨38.01%。 图4：2010年1月—9月成交情况量价分析 （数据来源：成都市房管局、易居中国） 2010年9月，成都市商品住宅成交价达到了8073元/㎡，较8月的市场成交价略有下降，价格水平保持稳定。 三、成都市板块分析 （一）城西主要板块 1、羊西板块 图4：2010年1月—9月羊西板块量价分析 （数据来源：易居中国） 2010上半年，羊西板块主要为多个现房项目去化存量，下半年整个板块主要由蓝光云鼎和居然两个项目的供应支撑，由于云鼎项目售价较高（销售均价12000元/平方米），因此在下半年拉高了板块均价。 图5：2010年1月—9月羊西板块户均成交情况 （数据来源：易居中国） 羊西板块的户均成交面积主要集中在85—90平方米/户，随着存量房逐步售罄，支撑板块供应的云鼎和居然目前以小户型销售为主，因此户均成交面积在近期下降较快。 2、高新西区板块 图6：2010年1月—9月高新西区板块量价分析 （数据来源：易居中国） 图7：2010年1月—9月高新西区板块户均成交情况 （数据来源：易居中国） 高新西区板块目前项目量较少，自中海国际社区橙郡项目售罄后成交量持续走低，月销售量维持在2万平方米左右，成交价保持在6500元/平方米左右。 由于成都合院项目户型面积偏大，因此板块的户均成交面积在100平方米/户左右。 3、迎宾大道板块 图8：2010年1月—9月迎宾大道板块量价分析 （数据来源：易居中国） 图9：2010年1月—9月迎宾大道板块户均成交情况 （数据来源：易居中国） 该板块首改、再改型项目较集中，因此受新政影响较为明显，大户型高价楼盘（金域西岭、西锦城）的销售走淡，西岸观邸、拉斐等项目占据了板块主导，板块成交均价下降，户均成交面积走低，成交量随市场形势转好走高。 4、金沙板块 图10：2010年1月—9月金沙板块量价分析 （数据来源：易居中国） 图11：2010年1月—9月金沙板块户均成交情况 （数据来源：易居中国） 金沙板块5、6月的成交量高点主要源自金沙鹭岛和保利金香槟两个项目在此期间的集中放量销售，金沙板块目前的成交均价集中在7000—8000元/平方米区间，预计随着中海金沙府等项目的集中推盘，该板块价格走势将呈现“W”型，成交均价区间将突破9000元/平方米。 该板块户均成交面积受近期所推楼盘因素影响，主要集中在85—90平方米/户。 （二）市场重点板块 1、成龙路板块 图12：2010年1月—9月成龙板块量价分析 （数据来源：易居中国） 成龙路板块在4月新政调控后出现“领跌”，仅万科·金润华府等具有品牌价值和高赠送率产品价值（单价高，实得面积均价低）的项目仍保持较好的销售势头，因此价涨量跌，随着需求回归市场，该板块商品住宅近期成交量价稳定，板块成交价格维持在7300元/平方米的水平。 图13：2010年1月—9月成龙板块户均