2011年3月西安长乐萍苹村改造项目市场初判.pptVIP

;报告思路;项目属性分析;;;地块环境解读;;地块现状认知;项目属性研判;项目属性分析;2010上半年 ;800-4,000US$; 西安市2009年常住人口843.46万人，城镇人口581.40万人，城市化率已从2001年的42%增加到达69%，城市化率相对较高，住房消费潜力巨大。 ;2010年西安各区产业划分： 碑林区：科研文教、旅游、商贸 新城区：商贸业、旅游业、高新产业及科教 莲湖区：现代装备制造业、服务业、旅游文化业 未央区：教育、工业、物流、文物和生态保护功能 雁塔区：科研文教、商贸、居住、文化旅游 灞桥区：生态旅游、商贸、文化娱乐、物流、高新技术产业 临潼区：以自然风景、历史文化及文物旅游为特征的现代化国际旅游名区 长安区：科教文化中心区、高新技术产业区、生态民俗旅游度假区，重点发展商贸、旅游服务、金融等第三产业 阎良区：阎良航空科技城 ;西安市社会消费品零售总额增长迅速， 2009年已达1381.12亿元，近年来平均年增长率18%以上，居民消费明显升温。 按行业分类，2009年零售业消费零售占主导，为979.03亿元，占据社会消费品总额71%。 ;西安城市居民的人均可支配收入逐年增长，增长速度也呈上升趋势，2009年人均可支配收入达18963元 西安市居民的恩格尔系数逐年下降，2009年为34.1%，城市居民基本实现小康生活水平 ;“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。“九宫格局”即中心的唐城，东部的国防科技区，西部的综合工业区，南部的科研文教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。“棋盘路网”即市区道路网继承唐长安方格网、棋盘式格局，外围功能区结构也以棋盘路网为特色，形成一个明显的区级中心。“轴线突出”即以现有的穿越钟楼的南北轴线为中心城市主轴，以大明宫含元殿到大雁塔的南北轴线作为西安重要的景观轴线，两条轴线与穿越东西大街的轴线交汇，形成西安棋盘结构的“十”字型格局。“一城多心”即在“九宫格局”的基础上，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多个城市副中心。 ;各大区域特色鲜明，发展定位相对明确，而本案所在区域却缺少较为鲜明的城市属性特征。;在新一轮的城市规划中此次总体规划从宏观层面和战略发展角度出发，深入研究了如何在西部大开发战略中加强我市对区域的辐射和带动作用 ，未来城市将遵循“南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展 ”的整体发展思路，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心。目前大东郊处于城市未来发展的主要方向。;在中心都市小商品采购圈的基础上形成综合功能的新市场集群;区域发展背景;;地铁沿线物业价值随地铁交通的不同阶段呈跳跃性增长，地铁对 的实质性利好先于真正投入使用而提前释放;项目背景小结;住宅市场分析;地产行情透视;地产行情透视;商品房成交特征： 长期呈现高速增长态势，短期成交量价区域平稳； 市场对政策的消化能力较强，表明市场主体仍旧以自住类刚性需求为主；;;行业背景小结;主要在售项目;;竞争项目销售情况分析;本案所在板块项目情况图;50亩;从价格与产品舒适度来看，容积率与价格呈明显的反比关系，市场价格较高项目除星币传说与新东尚外，容积率控制均在3~5之间； 从价格与去化速度来看，当价格高于7000元对去化速度会产生明显的影响作用，区域市场对价格的敏感度较高； 从价格与容积率、去化速度的关系分析，市场销售受制因素较多，客户除对产品有一定的追求之外，对价格的承受能力也存在一定瓶颈。;项目名称;项目名称;项目名称;住宅市场小结;商业市场分析;以长乐路为中轴，轴长约5公里，以康复路批发市场及轻工批发市场为核心，构筑起长乐路商圈的发展骨架。 长乐路板块以辐射西北五省、中低档服饰批发兼零售的经营模式，拥有西北轻工批发市场、西北羊毛衫城、西北商贸中心、义乌批发商城、多彩商城等20余家大型专业批发市场。 长乐路商圈是西安市人口最密集的地区之一，目前常驻人口50多万，流动人口超过20万。商业规模近90万平方米，年批零交易额已超过600亿元人民币。 大型居住区的陆续入住和大面积城中村落吸纳了大量的人群入住城东；区域内商业形态被动的不断更新升级，传统商业模式已经不能满足消费者的需求。;长乐路商圈随着城市化进程、经济要求，自身经过经营形态升级、调整。已成为西安市服饰、小商品等商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。;据调研了解，项目所处区域内主要商业的平均租金约为4.3元/平方米/天。大型商业对周边商业物业的租售价格有明显的提升作用。 区域商业价格水平差异明显，呈现自西向东逐步递减的特征。 租金水平不断提升，加速区域内商业的全面升级。;经