2011年5月威海富安患苹园商业部分定位报告.pptVIP

富安花园商业部分定位报告;在研究威海城市及经济开发区经济发展基础上，通过对于威海商业市场及各商业业态市场调研，提出富安花园商业部分可行性方案及商业定位建议;1. 威海城市概况;城市概况;城市总体规划方向;城市人口增长;城市GDP增长情况;城市人均GDP;威海市三大产业结构;社会消费品零售总额;人均可支配收入和消费性支出;固定资产投资;威海旅游产业发展情况;1. 威海房地产市场;威海房地产市场回顾;威海市商品房市场分析;2005 -2009 年 威海市商品房供需情况分析;2007-2010年3 月市区商品住宅成交量分析;2010 年威海市土地成交分析;区域土地成交情况;经区住宅情况概况;经区主要楼盘基本情况;经区房地产市场小结;1. 威海商圈介绍; 威海市商业发展历程 ;威海市已成型的商圈有3 个，即中心城市商圈、高新次商圈、竹岛次商圈；潜在商圈有1 个，即经区商圈。其中最成熟的商圈中是中心城市商圈，位于最核心的环翠区，是威海各类商业最集中的区域；高区商圈位于高新技术产业区，是次商业中心；竹岛商圈是最新的商圈，区域商业项目较少。潜在商圈为经区商圈，目前开业项目不多，未来潜在供应量是最多的区域。如下图所示；;位于环翠区的核心地带是威海商业最集中的区域，其中汇集了全城一半以上的百货以及众多的小商品市场，是目前威海人购物与消费的主要场所。知名百货有华联商厦、威海百货、华联购物中心以及刚开业不久的振华商场；而区域中的专业市场以韩国城最为出名。由于威海与韩国的便利海运促进了威海市港口发展，很多韩国商人带来一些特色的韩国商品在此进行销售。随着贸易往来的加剧以及威海消费者对韩国商品接纳程度的不断提升，韩国小商品市场也逐渐形成。;附：中心城市商圈商业项目表;高新区是威海最重要的产业基地，聚集了主要的外来投资企业，如三星电子、华菱电子、滨田印刷机、高新大宇电子制品以及东宝制药等。大量企业带动了区域商业发展，高区商圈商业最早起源于区域的建材家居城，如威韩商城以及后来的大屋建材装饰商场，这里是威海较早的建材装饰市场。区域建材档次较低，以普通居民消费为主，随着市场???展，建材类商业也在逐步向中高档次调整。如大屋建材装饰商场正在对一楼及二楼部分商业调整，整体形象逐渐提高。区域建材租金整体不高，一般在0.5-1 元/天/平方米。 利群购物广场是区域唯一百货，也是进入威海的第一家外地百货公司。利群看重区域的产业基础，最初定位为中高百货，由于区域人口整体收入不高，产业工人较多，百货定位不断调整，目前主要以其超市来带动百货发展。近年来，随着区域房地产开发加速，周边20 多个即将入驻的在建小区，区域人口结构发生较大变化，整体收入水平不断提高，商业面临新的机遇，如海悦国际看好区域高端人群的需求，推出了海悦购物广场。 高新区在威海开发时间较早，目前土地利用接近饱和，城市开发重点开始向经区转移，使得高新区未来商业发展受到一定影响。;竹岛商圈是威海最新的商圈，商圈主要侨乡城市广场为主。随着威海整个城市的“东进南拓”，城市中心逐渐向经区发展。竹岛商圈位于环翠区与经区交汇的地带，处于青岛路和滨海路两条贯穿威海南北的主要道路之间，便利的交通给竹岛商圈带来了大量消费人群，也促进了商圈的形成。 侨乡城市广场主要依靠主力店租户的带动，如大润发、国美电器、特乙甲家居。它们对消费者的吸引和拉动，对促使商圈成熟起到较大作用。侨乡城市广场融入了餐饮和娱乐，如KFC、永和豆浆、电子娱乐城等，这些目的性拉动了区域消费。融入了大量连锁零售品牌，项目也实现了较好的租金回报，在主力店分租金区，目前的租金已高达10 元/天/平方米。 银座家居于2007 年进入威海，它是目前最大的连锁家居广场，也是山东最大连锁零售银座集团首次进入威海。银座通过强有力的品牌优势，取得良好的招商效果。在租金方面也远远高于其它本地的零售商业，项目二至三层，租金已达2.3 元/天/平方米。;百货业;附：威海市百货统计表;1、家家悦占据市场大部分份额： 总部设在威海的家家悦超市目前运营超过150 家店。家家悦在威海超市市场中处于绝对领导地位，在威海市区超过30 多家。家家悦通过广泛地布点，占据了威海大部分超市网点；同时家家悦通过完善的配送系统以及生鲜控制，贴近百姓日常便利需求，使之成为威海消费者忠诚度最高的超市品牌。 2、外资超市拓展威海市场： 目前进入威海的外资超市只有大润发一家，总面积12,000 平米，2004 年开业，凭借着便利的交通、丰富的商品逐渐成为威海市重要超市之一。另外日本最大的零售商JUSCO 进选址威海经开区，积极拓展威海业务；WalMart 目前也在争取进入威海市场，希望尽早开出第一家店。 3、超市业态具有较好的发展前景： 超市已经成为威海日常消费的重要部分，随着超市的发展和布点的深入以及人们生活水平的提