2011年3月黄冈升华导苹产八仙咀项目营销策略上.pptVIP

升华地产八仙咀项目2011年营销策略报告金缔置业2011.3;;纯水岸·双公园·50万方国际住区;报告提纲;;2011年营销目标解析;2011年9-12月 需要完成销售约0.7万方;2011年营销目标解析;2011年政府工作任务：坚定不移的搞好房地产市场调控。政府工作报告上看，本轮调控的根本思路还是以时间换空间，通过对房价一段时间的打压和控制，促使保障房形成规模。由此可以发现，本轮调控在2011年年内不会结束，各种严苛政策不会放松。;目前，一线城市成交量普遍回落。而根据历史规律来看，相同调控背景下，一线城市的市场走势将很快波及到二三线城市，尽管黄冈未限购，但首付门槛提高和市场信心的转弱，也使黄冈面临成交量下滑的威胁。;武汉楼市周期性波动实证：正在从量价齐升向价升量跌转变;小结;2011年营销目标解析;近期黄冈市住宅市场分析 ;有上述数据可知，2011年2月，黄冈成交均价同比上涨33%。市场价格以较快速度上涨。黄冈市场长期仍被看好，发展潜力较大。 2011年2月份全市住宅销售332套，环比减少229套，环比下降41个百分点；同比减少62套，同比下降16个百分点。2011年2月份全市住宅成交均价2982元/平方，环比上涨140元/平方，环比涨幅为5个百分点；同比上涨754元/平方，同比涨幅33%。 由于春节的原因，本月销量较上月有所下降，但整体成交均价却稳步上扬。;从成交数据上看，2010年9月和2011年1月的房地产调控，对黄冈销售暂时未造成明显影响。但在2月市场已有所反应，四大片区有三个成交套数大幅下滑。 2011年2月份全市住宅销售总面积38354平方米，环比减少27550平方米，环比降幅为42个百分点；同比减少10128平方米，同比降幅21个百分点。 2011年2月份全市住宅销售总金额11438万元，环比减少7270万元，环比降幅为39个百分点；同比增加638万元，同比涨幅6个百分点。;当前黄冈主要楼盘商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米） ;2月黄冈市主要楼盘成交备案监控;项目名称;小结;本案黄冈竞争市场分析:;板块;项目名称;小结;目前中心城区主要在售楼盘有2个，从销售价格上看，该区3800-4500元/平米的销售均价高于其它片区，其中君城紫金城以4200元/平米的销售均价位于黄州地区之首；从楼盘数量和规模上看，该区楼盘数量和规模明显低于其它片区。;君城紫金城由黄冈市君城房地产开发有限公司开发，整个项目总建筑面积178700㎡，容积率3.5，由8栋30-33层高层建筑组成。整个项目分3期开发，目前1期处于尾盘阶段，准备销售2期四号楼栋，对外销售均价4200元/平米，备案价3783.54元/平米。;户型销售情况;西湖城区 ;文峰宝邸由湖北明信置业有限公司开发，整个项目总建筑面积176918㎡，容积率3，由14栋11-18层小高层和4栋25层高层建筑组成。整个项目分2期开发，目前1期处于尾盘阶段，2期开盘时间未定，对外销售均价3500元/平米。;期数;宇济1号由湖北宇济房地产开发股份有限公司开发，整个项目总建筑面积266152㎡，容积率2.98，由3栋10-17层小高层和17栋19-26层高层建筑组成。整个项目分3期开发，目前1.2期处于尾盘阶段， 备案价格2560.37 ， 3期开盘时间未定，预计3期销售均价3500元/平米。;户型销售情况;东门片区 ;三清国际华城由湖北三清置业有限公司开发，整个项目总建筑面积400000㎡，容积率1.8，由50栋6-7层多层和12栋11-12层小高层建筑组成。整个项目分5期开发，目前1.2.3期处于尾盘阶段，4期开盘时间未定，目前销售均价3300元/平米，备案2399.28元/平米。;期数;开发片区;金家上城由黄冈金家房地产开发有限公司开发，整个项目总建筑面积300000㎡，容积率2.8，1期由7栋12层小高层和1栋22层小高层建筑组成。整个项目分3期开发，属于纯新盘,2010年12月首次开盘，目前销售均价3200元/平米，备案价格3619.62元/平米。;户型销售情况;在建和拟建项目;2011-2013年市场竞争情况分析;隐形供应项目;黄冈东源中环路地块;黄冈亿信赤壁二路地块;小结;总结;营销目标分解;黄州新区; ;东坡大道;项目经济技术指标;优势（Strengths）;;——如何在目前的市场之下起势？;报告提纲;案例借鉴;小结： 先推洋房提升项目档次感、再推高层。 推出高端物业增加淡市市场抗性，达成销售。;第一阶段：品牌竞争力——“光荣与梦想” 第二阶段：资源竞争力 ——“域不同，自出众” 第三阶段：形象竞争力——“东湖阶层，有些人生 注定不同” 第四阶段：产品竞争力——湖景高层信息;品牌形象建立 ;报告提纲;推广策略： 首次推广从整个50万方项目角度上进行，一期推广费占