2011年8月长沙新天导苹整体发展战略报告上.docVIP

前 言 百合田与贵公司因天下一家·新天地项目缘聚于此，归之于长沙城市发展的机遇。百合田认为城市核心区的大型商业综合项目的运营，与所处城市的运营现状及未来发展是密切相关的。关注长沙现状及未来的发展趋势，同时着眼于上东区的城市变迁，是本项目赖以发展的坚实基础。 本报告放眼全国，以城市发展的至高点及最新国际理念为出发点，综合考察、科学定位本项目——若仅单纯地从开发的角度考虑项目，既难以保证项目的短期销售与出租收益，也无法确保将来的全面运作成功，因此本报告要求开发商对于项目要有短期开发收益的考虑，亦要注重为项目注入可持续性经营与收益的元素。 百合田深知一个项目的成功运营，从前期规划，到招商，以至后期运营都不允许我们有半点懈怠，所以，首先特别感谢贵公司能够给予百合田机会,来到长沙参与这个有意义的项目，同时本公司也深信本案必将是百合田下一个成功服务的典型案例。 目录 前 言 1 核心思考 6 第一部分：案例篇 9 第二部分：分析篇 14 一、项目本体分析 15 （一） 项目经济指标 15 （二）市场调查结论引述 16 核心观点： 17 第三部分：定位篇 18 一、 整体定位 19 （一）定位思考： 19 （二）定位推导 21 二、项目市场定位 27 三、整体规划思路 28 第四部分：商业篇 29 一、开发思路 30 二、目标消费群体定位及特征需求 31 三、产品定位 33 四、业态定位 35 本项目的特色风情商业： 36 五、功能业态建议 42 各功能区一览表： 42 六、核心价值体系 43 （一）规模：20亿巨资，再造商圈 44 （二）规划：国际风尚街区，接轨国际商业理念 45 （三）区位：东部商都的高端旗舰 46 （四）一站式 :集购、逛、赏、品与一体的全功能商业综合体 47 （五）战略合作：与品牌协会，经销商，知名俱乐部形成战略联盟 48 （六）商业文化：商业品牌文化、小品、故事、商业信息、商业活动 49 （七）商业中心的经营推广：一千万推广基金，一月一营销，一节一活动 50 （八）经营管理：引入知名经营管理公司。招商控制，活动推广 52 七、商业整体规划布局建议 54 （一）业态布局建议 54 （二）商业动线规划建议： 55 八、本项目租售比建议 57 （一）著名项目的租售比： 57 （二）商业理论： 58 （三）项目租售状况及分布： 58 第五部分：住宅篇 59 一、住宅开发理念： 60 （一） 住宅开发思考： 60 （二） 住宅产品定位 62 （三） 客户定位 63 城市财智力量阶层 63 客户定位总结： 67 二、住宅产品体系 68 （一）产品价值增殖体系 基于客户需求打造产品核心竞争力KPI体系 68 （二） 住宅核心价值体系 69 四、整体包装系统 96 （一）项目整体规划布局 96 （二）项目形象体系打造 97 （三）形象展示： 100 五、营销卖点提炼 101 第六部分　整体营销篇 103 一、营销阶段划分及策略 104 （一）核心策略： 104 （二）营销计划： 105 二、整体招商计划 108 三、营销目标 110 四、启动区营销执行 111 （一） 启动区目标分解： 111 （二）启动六大策略： 112 （三）启动区营销计划： 113 五、整体营销策略： 115 （一）活动营销： 116 （二）媒体策略： 120 （三）现场策略： 122 六、整体营销阶段划分 124 七、 百合田服务机制 125 （一）销售系统5大保障机制 125 （二）与甲方的沟通反馈机制 126 结束语 127 核心思考  第一部分：案例篇 从全国视野看中心区商住项目的发展 百合田以全国视野提供三个一线城市相似度较高的典型项目研究。 案例一: 中海橡园国际——与本项目的相似度达到85%。是广州2010年的明星楼盘.同处于城市的新发展带，由于项目超大购物中心的强势介入成就一个工业大道新商圈，迅速提升价值，住宅销售比周边楼盘价格高出15% 物业 名称 中海橡园国际 规模 项目由4栋27-30层高层电梯洋房组成位于海珠老城区和白鹅潭经济圈的核心地段，东临工业大道2号线江南西站A出口案例二： 深圳万科红——万科红是万科集团2010年开发的新商业中心区楼盘，单面临街锦龙路，在住宅销售前成功引入吉之岛，苏宁电器，西班牙美食风情商业街，极大提升项目价值。住宅销售20000元/平方米的价格比周边高出20% 物业名称 深圳万科红 规划 规划6栋29层至31层塔楼 高层地处锦龙路与惠康路交汇处，是城市核心商业区的中心地带，地铁3、5号线的交汇处”SM商圈城中央跨国生活场”理念提升住宅的档次，售价达25000元/平方米，比同类型项目价格高20%。 物业名称 宝嘉誉峰 规模 六幢6层至31层高的住宅楼组成位于厦门岛内城市核心区，