2011年徐州市开元四计划季营销报告2.pptVIP

* 市场分析 结 论 三 从2011年徐州全市房地产板块行情来看： 东区和北区将会成为2011年徐州热点板块，尤其是新城区的快速发展和成熟，包括高铁板块的高铁通车等一系列利好因素，对于东区板块来说，2011年是东区板块年；我项目所处的西区板块由于资源的稀缺性和土地的不可复制性，2011年虽然销量可能走低，但价格不会出现大的波动。 从2011徐州市场供应来看：房源充足，竞争激烈 10年土地供应充足，尤其是新城区板块和北区鼓楼板块的供应更是强烈，虽然政策调控面渐渐收紧，但地王和抢地现象频出，这和国家要求房价下降的政策相抵触，土地市场的不理性行为也加大了2011年的竞争层面，未来的竞争不单是价格的竞争，更是品牌和品质、资源的竞争。 从目前市场所推房源看：90-130平米两房三房主打刚需90平米两房和130平米三房两卫是近期供应的主力，也是未来徐州市场的主流供应产品段；其他产品占比不大，不过当前产品中部分带有特色，如鑫苑景园的高层带有飘窗，洋房产品设有入户花园等，极受市场欢迎； 我项目周边3公里范围内无在售楼盘：直接竞争项目较少 由于我项目体量巨大，我们重点参考的楼盘多为大盘及相对较近具有代表性的楼盘。从这些参考楼盘的数据中我们可以判断：1、楼盘的目标客群多为所在区域原住民，跨区域购房客户相对少；2、楼盘卖点同质化，但以自然环境为卖点的楼盘多集中在南区；3、楼盘2010年价格涨幅较大，个别项目涨幅达50%；4、楼盘物业类型多为高层，多层产品较为稀缺。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场分析 综上所述 自2010年初，三期多层、小高层少量可售房源面市，至2011年下半年，三期高层上市以及大量多层持续推售期间：市场先抑后稳，整体处于买方市场状态。 2011年上半年：同区域内热点项目（国基城邦、曼桥世家）将陆续推出，既属同区域，客户分流不可避免，将持续影响到开元四季三期的推售。本案分批次推出多层、小高层可售房源，在平稳销售的前提下，提升利润是上半年的重点。 2011年下半年：随着全市区域内热点板块向东、向北项目的大量增加，开元四季所在的西区整体板块热度将不足，我们需要做的是——继续保持泉山区云龙湖西领军大盘的标杆形象，抓住城市建设利好、项目自身热点（如新品上市、春秋两季房展会、上房）创造关注点，升级打造人文名盘形象，拉升客户预期，试销三期高层新品，强销多层逐步走高。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4月新政后(6-8月)H41\42\42\25\26及H15\17\16到访客户，总计249组，他们的购房动机是： 9月新政后（10-12月）H38\39到访客户，总计312组，他们的购房动机是： 客户分析 客户购房需求变化？ 数据显示：1、由于各种原因催生的购房动机，仍以首置刚需及改善型刚需为主，4月调控后此类需求占95%，9月调控后此类需求仍占90%；2、投资比例逆调上升，从5%上升到10%，调控形势下，客户对本项目的投资认同度显得更加活跃。 小结：2010年历经两次调控，本案客户需求仍以两类刚需为主导，二次新政后，投资需求上升。2011年我们要进一步深化项目价值，为后续营销打下坚实基础。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4月新政后(5-8月)认购客户，总计296组,他们的居住区域分布情况： 9月新政后（10-12月）H38\39认购客户，总计168组，他们的购房用途是： 他们的居住区域分布情况： 客户分析 客户来源区域？ 数据显示：认购客户来源，泉山区从67%下降到60%，云龙区从12%下降到9%，铜山、鼓楼、沛县及外埠的客户认购都有明显提升。 小结：我项目客户，仍旧是以泉山区为主，同时正在向周边其他区域辐射。2011年，一方面我们要继续深化项目在区域内的领军形象，深化品牌和服务，进一步提升项目形象；另一方面，我们要适当扩展周边区域的宣传力度，加大客户范围。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Cop