2011年安宁市首领公计划馆项目营销策略及执行方案.pptVIP

首领公馆项目营销策略及执行方案;;;安宁市城市宏观发展概况;由连然向西发展大屯组团，西北沿螳螂川发展少部分高档居住用地，同时引入高新技术产业，积极发展太平片区，进一步增加安宁城市的综合实力。搬迁云化工业区和光明磷肥厂，加快建设步伐，向西发展云化组团和张家坝组团，发展连然北区，形成以张家坝水库为中心的城市新区，同时建设草铺分区（工业区和生活区）。;1、相对昆明限购令严厉实施，安宁市由于不属于限购令执行区域，不受限购令影响。在昆明执行的限购令反倒给安宁房地产发展带来了更多的市场机会。 2、自去年年底至今，央行多次上调金融机构人民币存贷款基准利率，同时，存款准备金率也多次上调，屡破历史高位，充分体现了国家抵御通货膨胀的决心，而因此产生的市场资金紧缺、国民消费趋稳等情况也给房地产这个资金投入大，国民消费能力要求较高的行业带来了严峻的考验。;金方首座;安宁市首领公馆的四大竞争楼盘： 住宅主要竞争楼盘：保利宁湖、金方首座、东湖置业； 商业竞争：金色时代广场、金方首座； 写字楼竞争：金色时代广场。;;;按产品品类分 青年之家 青年持家 小小太阳 丁克家庭;目标客群分析（客群是谁） 首领公馆客群置业需求;一、经济原则： 由于经济约束，首付有限，同时又不希望月供过高而影响到自己的生活质量，追求 “高品质、低总价”。 二、选址原则： 基于青年人群工作与生活切换的关系——可以依靠周围交通或者快速干道便利出（不强调工作与居住的物理位置属性，突出心理位置属性）位置考虑——周边拥有较成熟配套。 三、客群原则 希望拥有和自己类似或者相同层次的邻居。 四、规划原则 追求有品质的居住环境，多公共交流景观平台；希望拥有可放松身心的的运动休闲会所；便利轻松的区域商业服务。 五、服务原则： 希望拥有便利、简单但系统的生活保障型物业服务模式。;朗润园项目目标客群分析（客群是谁） 首领公馆客群AIO量表分析; ;;A、工作居住都在安宁的全日生活人群 目标客群置业动机：首置（租房人群、家庭分裂人群）、首改 目标客群置业目的：满足基本居住条件；改善居住环境…… 目标客群核心属性：安宁区域情节浓厚 营销主攻方向：安宁片区已入住小区和出租率较大的小区、安宁青年聚集地;C、工作不在安宁，居住在安宁的半日生活人群 目标客群置业动机：首改为主 目标客群置业目的：改善居住环境 目标客群核心属性：区域情节较为浓厚，并将安宁作为自己居住的首选之地 营销主攻方向：安宁区域已入住小区和出租率较大的小区，在昆工作的人群 周边区域产业园、政府机关……;;;环境价值——百花公园、东湖公园、项目内部高品质景观绿化。 产品价值——宽松空间、面积赠送。 服务价值——安全服务、生活服务、国际高标准物业。 品质价值——会所、入口广场、栈道、景观、园林、用材用料等细 节展示品质。 投资价值——区位＋产品所形成的投资价值。 地段价值——城市发展核心地段，城市门户位置。 规模价值——区域内极具规模的高档大盘。 商业价值——超市入驻，主力商家，电器城入驻提高商业经营价值。 景观价值——城市景观华宅，可观城市之景，城市之色。 城市价值——城市门户位置，城市的地标，城市的面子。 生活价值——交通便利、生活便利，配套完善，生活工作一站式、生活成本低。 品牌价值——林源地产的安宁成熟地产品牌。;;决定城市商业层级体量的选址KPI;项目形象定位;项目定位;*;我们所倡导的生活方式;酒店式公寓定位;客户类型;写字楼定位;客户定位;首领·Shopping公园;Shopping公园有哪些功能？;档次定位;商业定位;商业产品分割建议;商业业态建议;中心区现有实际开售楼盘;楼盘名称;项目二层商铺价格约为一层商铺价格的70%，在15960元/㎡;;项目二层商铺价格约为一层商铺价格的70%，在23800元/㎡;;住宅建议均价：5200元/ ㎡;CONTENTS;以低带高;营销总控图;营销攻略表;货包;790 ㎡;B栋商业货包;B栋二层商业认筹货包;货包总值;营销攻略总控表;本项目至开盘分为三阶段;第一阶段 6月1日至7月1日;第一阶段;第一阶段;第一阶段;返租策略确定;产品品质手册;第一阶段;地盘包装;;销售物料需体现一定的特殊性，以便项目在市场中脱颖而出 纸袋：体现环保主题，保障可重复利用，且客户愿意再次使用 工牌：销售团队统一配戴，单独设计 礼品：建议制作小水晶类天鹅挂饰等 工装：特色，让客户眼前一亮 ;形象楼书;客户通讯：《精英们的理想生活》;目的：对项目价值进行专业的点评、剖析 完成时间：6月底，园林尚未完成，最关键点： 1、将项目的区域、规划、建筑、户型、园林、配套等价值信息完全呈现 2、加入部分专业体现城市中综合性大盘的的图片 3、加入时尚元素，以及城市精英阶层的生活特性;