2012最具投资价值新计划城研究报告.docVIP

2012中国最具投资价值新城研究成果 研究背景 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年开展“中国房地产百强企业研究”以来，已连续进行了九年，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十年，相关研究成果引起了社会各界的广泛关注，并成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。 近几年来大城市新城规划建设金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能资源节约型和环境友好型城市 作为新城区建设的重要参与者，房地产企业与新城关系紧密。一方面，如何提升投资价值，吸引更多的房地产企业进入，是新城快速发展的关键；另一方面，如何挖掘价值洼地，寻找具有投资潜力的新城，提升投资回报，也是房地产企业重点关注的问题。为促进房地产企业与新城的良性互动与合作，中国房地产TOP10研究组启动了“最具投资价值新城”专题研究。 在分析总结历年研究经验的基础上，中国房地产TOP10研究组针对全国主要新城的最新发展状况，建立了一套综合考量新城投资价值的研究方法和评价体系，客观评价全国主要新城的投资价值，进而发掘全国最具投资价值新城，引导房地产企业在最具投资价值的新城科学投资、理性布局。 方法体系 指标体系 针对全国主要新城的最新发展状况，研究组建立了“2012中国最具投资价值新城TOP10专题研究”的研究方法和评价体系，从经济发展水平、城市化程度、政策环境吸引力、区域优势与配套、房地产市场发展程度等五方面系统、客观评价全国主要新城的投资价值。 图：中国最具投资潜力新城指标体系 分析方法及数据来源 在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算主要新城的综合投资价值时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成新城投资价值指数。 本次研究的数据主要包括：1）土地一级开发商填报数据；2）中国房地产指数系统（CREIS）数据库；3）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；4）专家评分法评定的数据。本次研究对象范围涵盖了长三角、珠三角、环渤海、中部地区和西南地区的五十多个新城。 最具投资价值新城TOP10 表：2012年最具投资价值新城top10 名称 所在城市 1 通州新城 北京 2 嘉定新城 上海 3 钱江新城 杭州 4 南桥新城 上海 5 增城 广州 6 天府新城 成都 7 空港新城 重庆 8 河西新城 南京 9 科技新城 武汉 10 京津新城 天津 从综合看，、第一名和第二名通州新城总规划面积155平方公里，其中中心区占地面积48平方公里，包括运河核心区、协同发展区、生活配套区和发展备用区四个功能区域。已经启动建设的运河核心区占地面积16平方公里，总体建筑规模超过1500万平方米，由文化商务休闲区、高端商住区、会展综合服务区三大功能区域组成。亲水生态、 低碳环保和可持续发展将是通州新城规划建设的最大亮点。嘉定新城 嘉定新城是上海“十一五”期间重点建设的三大新城之一，规划占地200平方公里，人口80—100万，定位打造成一个与市中心城区形成同城效应、产城融合发展、具有综合辐射能力的组合型现代化新城。钱江新城位于钱塘江北岸，距离西湖风景区约4.5公里。一期占地面积约15.8平方公里。二期占地面积5.2平方公里钱江新城是以金融商务功能为主，商业酒店功能为辅的城市综合体，推动杭州打造长三角南翼的金融中心区域将建两座金融城，一座在市民中心西面，另一座在钱江新城二期核心区——四堡。南桥新城 南桥新城是上海市“十一五”期间提出的“1966”城乡规划体系中9个新城之一，是上海市“十二五”期间重点推进建设的三大新城之一。规划范围面积71.39平方公里，规划控制面积84平方公里。规划人口为75万人。作为奉贤区的政治、经济、文化中心，将建设成为上海杭州湾北岸地区的综合性服务型核心新城，上海服务长三角南翼以及大浦东开发的重要门户枢纽。 增城总面积1616平方千米，总人口81.03万人（2008年）。增城位于珠三角黄金走廊，紧连广州经