北京博雅A5营销策略计划及营销计划下.pptVIP

一、产品梳理 组团划分依据 （1）、产品差异 （2）、户型差异 （3）、朝向差异 （4）、报规时间和入市时间 本案1号楼为东西朝向，且为独居设计，报规早于B2及D区，故划归为第一组团； B2区为小高层产品，南北朝向，主力户型为二居、三居改善产品，划归第二组团； D区为多层产品，南北朝向，主力户为四居以上、属舒适性产品，划归第三组团； 各组团销售节点规划 2、项目自身因素——商改住的价值特征（低价格规律） 首先，本案的商业用地性质决定了与纯粹的住宅用地在使用年限与使用成本上的差异，最有说服力的购买动机，除了项目自身的卖点及优势外，最重要的就是提高产品的性价比，只有在价格方面凸显出一定的竞争力，才能在市场上更好更快的消化掉本案。 3、项目竞争因素——市场定价杠杆 项目周边一开盘项目均已出现较大幅度的价格优惠，未开盘项目制定价格方面已趋于理性与谨慎的态度，项目间已的竞争格局已初步显现，好在本案体量规模不大，价格制定合理的情况可迅速占领市场。 各组团销售价格规划 2010年度销售排期及回款表 产 品 使 用 率 最新楼盘动态 采 暖 优 势 劣 势 截止7月9日销售情况 公园两栋 50平米LOFT小户型，开创层高5.4米和层高5.2米的两种LOFT系列户型。平层面积30-60平米的小户型。 75% 价格合适，销售情况良好。 小区集中采暖 LOFT性价比高，赠送空间大；配套齐全，交通便利 密度大，环境嘈杂，不适宜居住；小区太小，不能形成规模；周边道路堵车情况严重；户型太小，使用不便；绿化不好，环境差；附近人员复杂，安全性差 签约109套 首开智慧社 50、68、106平米的平层，以小50平米的户型为主。 70% 价格定位较低，基本售罄。 集中供暖 交通便利，生活配套齐全；户型设计合理；价格低，升值空间大 得房率低；塔楼，楼间距近，采光不好；东西朝向；无天然气；回龙观人口太多，自驾车堵车情况严重 签约664套 莱镇宁静湾 65-72平米的一局 75-95平米的两居 115平米的三居 85% 项目未开盘，预计8月开盘销售，预计价格21000 集中供暖 绿化好，环境优美；配套齐全；地理位置优越；板楼设计，居住舒适 处于小营环岛交通枢纽边上，噪音大；预计价格较高总价过高，升值空间相对有限 润丰欣尚 55-85平米的平层户型。 73% 6月开盘，销售情况非常不好，主要是密度过大，价格高。 燃气锅炉房集中供热 地理位置优越，紧邻5号线，13号线；周边生活配套齐全 容积率高；塔楼，居住舒适度差；地处天通苑附近，周边居住人口多嘈杂，交通状况差；价格过高，没有升值空间；周边居住人口杂乱 签约35套 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 建议1#楼办公部分目前市场销售均价：12000元/平米（精装） 建议1#楼办公部分对外报价：14000元/平米（精装） 详见《博雅A5定价策略（办公）》 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 回龙观和上地区域项目销售价格 区位 回龙观区域 上地区域 项目名称 清河新城 橡树湾 上奥世纪 北回归线 东亚上北中心 新龙城 上地佳园 嘉华大厦 辉煌国际 绿海大厦 航天城 珠江摩尔 地下一层价格 —— —— —— —— —— —— —— —— 18000元/平米 —— —— —— 一层价格 —— 25000元/平米（均价） 13000-16000元/平米 34000-36000元/平米 20000元/平米（二手价） 18000元/平米（二手价） 16000元/平米(历史均价） 尾房：145000元/平米 均价40000元/平米 33000元/平米 —— —— —— 二层价格 40000元/平米 —— —— —— —— —— —— —— 28000元/平米 —— —— —— 三层价格 35000元/平米 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 1、比较定价 2、1#楼商业部分定价 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 本案处于中关村生命科学院内