南平市土目洲地块项计划目市场调研分析4.pptVIP

别墅产品销售率; 从以上图、表可以得出，目前南平市场上产品分布相对较为广泛，各个开发企业针对自身所潜在的目标客户群体进行市场细分，设计满足潜在置业者的需求。 从产品的投放时间及销售率上看—— 1）一房产品仅占总市场份额的6%，由于其产品的稀缺性和置业群体的充分需求性，其去化达到了61.2%。 2）二房产品占总市场份额的9%，该类产品所面临的客户群体相对较为广泛，低总价易于被潜在置业者所接受，特别是南平城区未来的升值潜力将逐步被广大置业者所认可。 3）三房产品在南平总体市场份额中占比最大，整体占比达到64%，其中100-120平方米区间三房产品所占市场份额最大为40%，其主要面临着经济承受能力相对受限的第一次置业及周边改善型住房的客户群体，整体认同度较高，其销售率也相对较好。 4）四房产品整体销售率为48.5%，可售产品高层房源所剩较多；尤其是看江景的高品质项目产品，受大面积、高总价的影响，现期整体去化表现较为缓慢。 5）复式产品市场的占比为8%，由于复式采光和通风条件俱佳，整体去化较好，去化率达93%。 6）别墅产品现阶段在售项目为山水华庭和半山云庭，主力产品为联排，依托自身的地理环境优势及舒适品质的打造（山水华庭占据风水宝地），赢得了部分高收人群的亲睐，销售业绩较为理想，特别经济相对较为实惠的联排产品，取得了近七成的销售率。;从目前南平房地产市场在售项目产品的整体销售情况可以得出： 1、目前市场上大两房与小三房产品销售状况相对较为理想，但后续随着“新政”效应的逐步显现，将对该类产品产生一定的市场（投资性质）抗性。 2、两房产品（70-90）、三房产品（110-120平米）是目前南平在售项目的主力产品，市场所占份额也相对较大，整体销售情况也较好，主要是受到当地（山城）地理环境、南平楼市现状（楼间距小）和价格因素的影响！ 3、目前所热销的别墅项目——山水华庭为象屿集团在南平开发品质较高的项目，以其优越的地理环境和高端产品的定位，一定程度上带动着南平楼市价格的上浮，其品质与各项配套均受到广大置业者的青睐，使得销售去化情况十分火爆，现今仅剩7套联排房源。 从南平楼市在售项目的整体营销情况看，我司建议本案产品的定位应根据市场上潜在高端置业者的整体需求，选择匹配本案地块整体规划、区位性质及地貌特征，彰显市场上塔尖置业者身份标签，给予其高档奢华、高舒适度的生活、投资两相宜产品——别墅！;3.6 项目成本估算;土地费用（元）;序号;（一）土地费用 共计18958.173万元。 （二）前期工程费 前期工程费用主要包括前期规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费、三通一平等费用。前期规划费按照基础设施建设费用、建筑安装工程费用和公共配套设施建设费之和的0.15%进行估算；前期设计费按照基础设施建设费用、建筑安装工程费用和公共配套设施建设费之和的2%进行估算；可行性研究费用根据项目实际及预计发生确定；水文、地质勘测费用按照建筑安装工程费用和公共配套设施建设费之和的0.1%进行估算；现场施工三通一平费以总用地面积为基数，按20元/平方米计算。 以上前期工程费用总计为1338.27万元。 （三）基础设施建设费用 基础设施建设费主要指红线外基础设施建设费。红线外基础设施费用参照项目实际情况按照建筑面积每平方米200元估算；以上基础设施建设费用估算额合计为1960.00万元。 （四）建筑安装工程费用 详见附表1，建筑安装工程费用共为23950.00万元。 （五）公共配套设施费用 详见附表2，此项费用合计为3050.00万元。 （六）开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的费用，根据项目实际情况及一般取费标准，按建筑安装工程费和公共配套设施费用的3%进行估算，为810.00万元。;（七）管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本项目中的管理费用是根据项目实际情况及一般取费标准，按建筑安装工程费和公共配套设施费用的3%进行估算，为810.00万元。 （八）财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生的费用，主要指项目建设期贷款利息。 （九）销售费用 销售费用是指销售房地产产品过程中发生的各项费用和专设销售机构（委托销售代理）的各项费用。本报告销售费用按项目总销售收入的2%进行估算，为1600.00万元。 （十）其他费用 其他费用主要考虑建设过程中发生的质量监理费、竣工图费、标底编制费、招投标管理费、招投标代理服务费和咨询费等，其费用均参照目前实际适用的收费标准测算，为405.00万元。 （十一）不可预见费 不可预见费根据一般经验数据确定，按土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、