合肥安高项目市场报计划告.docVIP

报告单位：南京开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二00六年四月 南京中山南路89号江苏文化大厦15楼C座 电话：025序 言 此次市场调研主要针对市场环境、竞争格局、宗地素质展开，通过对合肥房地产市场、宗地以及相关调研公司的调查走访，结合敝司数据资料与经验，通过整理、分析和研究，对于项目定位已经有了清晰、准确的认识，现立卷提交贵司参阅。 市场报告内容分四部分： 第一部分: 合肥地位和宏观形势分析 第二部分: 合肥城市规划与房地产市场格局分析 第三部分: 合肥宏观房地产市场分析 第四部分: 蜀山板块和宗地分析 第五部分: 竞争分析 第六部分: 消费者分析 第一节、城市背景分析 1.1、综 述 合肥属于典型的二线市场，相对于一线市场，泡沫要少一些，但是经济规模相对较小，房地产开发缺乏足够的经济支持，开发商也容易受到市场不规范、规模小，购买力低下和市场成长性差等问题的困扰。 2005年出台的「中国城市竞争力」排名，在某种程度上为我们客观了解合肥的社会经济背景提供了一个参照。 通过与周边5城市的经济指标对比，有助于我们进一步深入了解社会经济背景对于合肥房地产市场究竟有何影响。 1.2、城市定位与地位 1.3、2005年度中国城市竞争力排名 05年合肥的城市综合竞争力排名第37位，04年为第47位； 综合GDP增长列第27位； 综合收入水平列第33位； 综合市场占有率和综合就业增长均在第39位； 综合生产率排名较低，为第43位； 合肥的高等教育、科学研究相对较好，人才竞争力与资本竞争力一般，三者分别列第23、28和28位； 合肥最滞后的是结构竞争力和制度竞争力，分别为第43和48位。结构方面：经济结构转化速度和产业聚集程度劣势不小；制度方面：法制健全程度和市场发育程度很低，这些方面与其近邻的江苏城市落差很大。 政府管理竞争力和企业管理竞争力尤其不够，分别排在第49和47位。政府管理方面，其规划能力、社会凝聚力、执法能力、服务能力、创新能力都比较弱；企业管理方面，管理应用水平、管理技术和经验、激励和约束绩效、产品和服务质量都不尽如人意。 1.4、与周边5城市主要经济指标对比分析 表3、第三产业发展对比分析 表4、财政状况对比 ] 分析： ■□ 经济发展滞后决定了购买力的低下，导致商品房价格缺乏足够的上涨空间 与周边5城市相比，合肥各项经济指标均处于中下游，尤其是几项与购买力密切相关的经济指标。 ■□ 城市化进程滞后影响市场规模与成长性 城市化进程的滞后对合肥房地产市场的影响尤为深远： 2002年，随着萧山、余杭两地划入市区，杭州市区常住人口由原来的179万迅速增加到373万，到2004年，更是增加到了450万左右。 1998年，南京市区总人口仅276.4万人,但是随着江宁、六合地区被划入市区和连年迅速增长的外来人口，到2004年，南京市区常住人口已经增加到了420万左右。 2002年以前，合肥市区常住人口137.95万人口，至2004年年底，合肥市区常住人口165万，流动人口仅30万左右，城市规模与活力的不足，直接制约市场的发展后势。但根据合肥市规划，未来不到10年时间，合肥城市人口目标要增加100多万，几乎要翻一番。人口急剧增加意味着合肥将进入城市化进程高潮阶段，大规模城市建设和产业建设将必不可少，对房地产市场而言，意味着市场机会广阔。 1.4、总 结 总的来看，合肥房地产市场虽然在二线市场中属于发展迅猛类型，但是与一线市场依然有一定的差距。 相对而言，正是经济发展和城市化进程的滞后，直接导致了合肥房地产市场始终只能在一个相对低位上徘徊。 总的来说，合肥的社会经济背景体现在房地产市场上，呈现出三个二线市场典型的技术特征： 市场容量小 购买力弱 市场成长性差 第二节、城市规划与房地产市场格局 2.1、主城区布局 2.2、城市发展方向 合肥《城市整体发展规划》明确确定: 城市主要向西南方向发展，适当向东发展，控制向北方向发展。 要坚持“多中心、组团式”的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有序地开发新城区。 2.3、城市重点发展方向分析 近年来，合肥市的整体发展步骤始终遵循着既定的发展规划，但是略有侧重，从目前来看，西部成为现阶段的发展重点，科学城、森林公园、政务区已经在建设中，或者已具相当规模。 为了打造“滨湖城市”的城市名片，南部是合肥城市发展一直想推进的方向，“机场搬迁”、“建立滨湖新区”以往多次规划，但终究未有实质性动作。2005年末，市政府又明确发出加快建设滨湖城市的步伐，未来省政府将有可能南迁。因此2006年南部城区房地产开发将可能发生激变，即将有较大的实质性动作。 瑶海区板块：沿板桥河以东，南淝河以北 庐阳区板块：沿